Cassazione Civile, Sentenza n. 14302/2020 del 08/07/2020

Esito

La controversia

Le parti avevano stipulato un preliminare relativo a un alloggio e a un box da realizzare in un complesso edilizio costruito nell’ambito di una convenzione stipulata dal promittente venditore con il Comune di Vieste ai sensi dell’art. 35 della L. n. 865/1971. La convenzione prevedeva un prezzo massimo di cessione di Lire 1.414.850 al metro quadrato; il venditore aveva invece richiesto Lire 240.000.000, oltre a Lire 5.000.000 per l’installazione dell’ascensore. Il promissario acquirente, appreso dopo la stipula anche che il venditore aveva alienato l’area destinata a verde condominiale e si era appropriato di due sottoscala, aveva chiesto una riduzione del prezzo, non accolta dal venditore; non si era quindi giunti al definitivo. L’acquirente aveva domandato il trasferimento ex art. 2932 c.c., ma in giudizio non aveva prodotto la planimetria richiamata nel preliminare come parte integrante e contenente l’individuazione, mediante linea gialla, dell’alloggio e del box. Il Tribunale aveva disposto il trasferimento; la Corte d’appello di Bari, con sentenza del 19 novembre 2014, aveva accolto l’appello del venditore, dichiarando nullo il preliminare per indeterminabilità dell’oggetto e respingendo la domanda ex art. 2932 c.c. Il ricorrente principale, con due motivi connessi, denunciava violazione degli artt. 1346 e 2932 c.c. e degli artt. 1362, 1366 e 1367 c.c.: sosteneva che gli elementi essenziali fossero ricavabili dal preliminare, dalla convenzione comunale e da documenti catastali, e che la comune intenzione emergesse anche dal successivo comportamento delle parti, compresi il possesso dei beni e l’invito del venditore a stipulare il definitivo. Il venditore proponeva ricorso incidentale condizionato con due motivi: violazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 2932 c.c., perché il trasferimento disposto in primo grado avrebbe incluso il box benché la domanda riguardasse solo l’alloggio; e omessa o viziata pronuncia sulla dedotta mancanza, nell’acquirente, dei requisiti previsti dalla convenzione richiamata. La Corte d’appello aveva dichiarato assorbite tali questioni.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ribadito che nel preliminare immobiliare l’indicazione del bene può essere incompleta e l’identificazione può risultare anche da elementi esterni, ma ha ritenuto decisivo che in questo caso le parti avessero espressamente individuato la planimetria come parte integrante dell’accordo e avessero rimesso proprio a essa la determinazione delle caratteristiche e dell’esatta ubicazione dei beni. Tale scelta negoziale non consentiva di supplire alla mancata produzione della planimetria mediante documenti diversi o mediante il comportamento successivo delle parti; il testo del preliminare, da solo, non identificava con certezza né l’alloggio né il box. La mancanza in giudizio del documento richiamato impediva pertanto di ritenere determinabile l’oggetto ai sensi dell’art. 1346 c.c. ed era corretta la declaratoria di nullità, con conseguente impossibilità di pronunciare il trasferimento ex art. 2932 c.c. Anche la censura relativa ai criteri ermeneutici è stata respinta: il criterio di conservazione non autorizza un’interpretazione sostitutiva della volontà negoziale espressa. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse, perché riguardava questioni non decise dalla sentenza d’appello, che le aveva assorbite, e non statuizioni rispetto alle quali il ricorrente incidentale fosse soccombente. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate. La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento, da parte di entrambi i ricorrenti, dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1346 c.c.

  L’espressa indicazione dell’elemento documentale in virtù del quale le parti avevano inteso assicurare la determinazione dei beni interessati dal contratto, imponeva quindi la produzione in giudizio anche della planimetria, la cui assenza in giudizio non permette di ritenere soddisfatto il requisito della determinabilità dell’oggetto ex art. 1346 c.c..

  Se le parti affidano espressamente a una planimetria, destinata a integrare il preliminare, l’identificazione dell’immobile promesso, la sua mancata produzione impedisce di ritenere determinabile l’oggetto sulla base di elementi diversi.

• art. 2932 c.c.

  In tal senso si veda anche Cass. n. 25725/2014, secondo cui il giudice, nel pronunciare la sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., non deve limitarsi ad una meccanica trasposizione di esso, poichè è tenuto ad accertare l’effettiva volontà delle parti in ordine all’esatta identificazione dell’oggetto, che, se non esattamente individuato, deve essere individuabile anche con elementi acquisiti “aliunde” a mezzo di atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione.

  Nel decidere una domanda di esecuzione in forma specifica, il giudice deve verificare l’effettiva volontà delle parti e l’identificabilità certa del bene, potendo considerare elementi esterni collegati al contratto, salvo il limite derivante dalla specifica scelta negoziale di rimettere l’identificazione a un documento integrante l’accordo.

• art. 1362 c.c.

  Una volta esclusa, per quanto detto, la possibilità di far riferimento al comportamento successivo delle parti contraenti, al fine di supplire all’assenza della detta planimetria, non appare censurabile l’avvenuta declaratoria di nullità del contratto, non potendosi invocare in senso contrario la diversa regola ermeneutica di cui all’art. 1367 c.c., che, secondo la costante interpretazione di questa Corte (cfr. Cass. n. 28357/2011) non va intesa nel senso che sia sufficiente il conseguimento di qualsiasi effetto utile per una clausola, per legittimarne una qualsivoglia interpretazione, pur contraria alle locuzioni impiegate dai contraenti, quanto piuttosto nel senso che, nei casi dubbi, tra possibili interpretazioni, deve tenersi conto degli inconvenienti cui può portare una (o più) di esse e perciò evitando di adottare una soluzione che la renda improduttiva di effetti.

  La ricostruzione della volontà negoziale non può essere sostituita da un’interpretazione che contrasti con le espressioni utilizzate dalle parti e con il rinvio da esse concordemente operato a uno specifico documento integrante il contratto.

• art. 1367 c.c.

  Una volta esclusa, per quanto detto, la possibilità di far riferimento al comportamento successivo delle parti contraenti, al fine di supplire all’assenza della detta planimetria, non appare censurabile l’avvenuta declaratoria di nullità del contratto, non potendosi invocare in senso contrario la diversa regola ermeneutica di cui all’art. 1367 c.c., che, secondo la costante interpretazione di questa Corte (cfr. Cass. n. 28357/2011) non va intesa nel senso che sia sufficiente il conseguimento di qualsiasi effetto utile per una clausola, per legittimarne una qualsivoglia interpretazione, pur contraria alle locuzioni impiegate dai contraenti, quanto piuttosto nel senso che, nei casi dubbi, tra possibili interpretazioni, deve tenersi conto degli inconvenienti cui può portare una (o più) di esse e perciò evitando di adottare una soluzione che la renda improduttiva di effetti.

  Il criterio di conservazione opera tra interpretazioni plausibili del contratto, ma non permette di attribuire alle clausole un significato contrario alla volontà espressa né di sostituire tale volontà; se l’oggetto resta indeterminabile, il contratto può essere dichiarato nullo.

• art. 1351 c.c.

  Trattandosi però di un’indagine rimessa al giudice di merito e, se sorretta da adeguata motivazione, non è sindacabile in sede di legittimità (così Cass. 23 agosto 1997 n. 7935; Cass. 30 maggio 2003 n. 8810).

  La Corte richiama la forma per relationem del preliminare immobiliare, soggetto alla forma scritta richiesta per il definitivo, per affermare che il documento specificamente richiamato quale parte integrante dell’accordo assume rilievo nella prova e nell’identificazione dell’oggetto.

• art. 1418 c.c.

  Non è riportata nel testo una proposizione della Corte che applichi o interpreti autonomamente l’articolo; la norma compare nella ricostruzione della motivazione della Corte d’appello.

  La sentenza riferisce che la Corte d’appello aveva ricondotto alla nullità del contratto la carenza di determinabilità dell’oggetto, ma la ratio della decisione di Cassazione è formulata principalmente con riferimento all’art. 1346 c.c.

• art. 112 c.p.c.

  La giurisprudenza di questa Corte ha però reiteratamente affermato che (cfr. Cass. n. 22095/2017) in tema di giudizio di cassazione, è inammissibile per carenza di interesse il ricorso incidentale condizionato allorchè proponga censure che non sono dirette contro una statuizione della sentenza di merito bensì a questioni su cui il giudice di appello non si è pronunciato ritenendole assorbite, atteso che in relazione a tali questioni manca la soccombenza che costituisce il presupposto dell’impugnazione, salva la facoltà di riproporre le questioni medesime al giudice del rinvio, in caso di annullamento della sentenza.

  Il motivo incidentale relativo alla violazione dell’art. 112 c.p.c. è dichiarato inammissibile perché investe una questione assorbita in appello, non una statuizione sfavorevole impugnabile; la Corte non decide nel merito la dedotta violazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale ed incidentale del contributo unificato per i rispettivi ricorsi a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

  In conseguenza del rigetto del ricorso principale e dell’inammissibilità di quello incidentale, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, per ciascun ricorso, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale ed incidentale del contributo unificato per i rispettivi ricorsi a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

  La disposizione è richiamata quale riferimento per il contributo unificato dovuto per i rispettivi ricorsi, ai fini della dichiarazione sull’ulteriore versamento prevista dal comma 1-quater.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale ed incidentale del contributo unificato per i rispettivi ricorsi a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

  La disposizione è richiamata come fonte dell’inserimento del comma 1-quater nell’art. 13 del D.P.R. n. 115/2002, in base al quale la Corte attesta i presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare l’oggetto può essere identificato anche in modo incompleto e mediante elementi esterni, purché la convergenza delle volontà consenta comunque di individuare in modo inequivoco il bene.
• Quando le parti richiamano espressamente uno specifico documento destinato a formare parte integrante del preliminare e rimettono a esso l’individuazione del bene, non è possibile supplire alla mancata produzione di quel documento mediante elementi diversi o mediante il comportamento successivo dei contraenti; se il documento non è prodotto e il contratto da solo non individua il bene, l’oggetto non è determinabile.
• La planimetria espressamente richiamata nel contratto immobiliare come parte integrante e necessaria per individuare il bene deve essere prodotta in giudizio; la sua esistenza ammessa dalle parti, la consegna materiale del bene o il suo accatastamento non sostituiscono la prova documentale richiesta per un negozio soggetto a forma scritta ad substantiam.
• Il criterio di conservazione del contratto non consente al giudice di sostituire la volontà manifestata dai contraenti con un’interpretazione incompatibile con le espressioni negoziali impiegate; se non è possibile ricavare dal contratto un oggetto determinato o determinabile, la nullità non può essere evitata attraverso un’interpretazione sostitutiva.
• È inammissibile per carenza di interesse il ricorso incidentale condizionato che censura questioni non esaminate dal giudice d’appello perché assorbite, anziché una statuizione della sentenza; tali questioni possono essere riproposte al giudice del rinvio se la sentenza viene cassata.

Come è indicizzato