Cassazione Civile, Ordinanza n. 19770/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da opere edilizie realizzate su un fondo confinante: i proprietari di una villetta e della relativa corte lamentavano che i vicini avessero edificato, tra il 2006 e il 2008, una tettoia in legno poi trasformata in veranda con apertura e copertura a falde, abusiva e posta troppo vicino al confine rispetto alle distanze previste dagli strumenti urbanistici locali; lamentavano inoltre la collocazione di un pluviale e di una scala che invadevano la loro proprietà. In primo grado la domanda di demolizione della costruzione sul confine era stata rigettata applicando il principio della prevenzione, mentre era stato disposto l’arretramento di scala e pluviale. In appello, invece, la domanda attorea era stata integralmente accolta, con condanna all’arretramento del fabbricato fino alla distanza di cinque metri dal confine e al risarcimento del danno. Con il ricorso per cassazione i soccombenti deducevano, da un lato, la violazione degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c. e delle norme urbanistiche locali, sostenendo che il regolamento edilizio vigente al tempo dei fatti consentisse la costruzione sul confine o a distanza inferiore e quindi imponesse l’applicazione del principio di prevenzione; dall’altro, denunciavano omessa o insufficiente motivazione per avere la Corte territoriale applicato prescrizioni regolamentari asseritamente non vigenti e per non avere verificato la disciplina effettivamente applicabile, anche in relazione alla zonizzazione degli immobili. La Corte di cassazione ha ritenuto fondate le censure, chiarendo che il regolamento edilizio locale vigente dal 12.03.1998 conteneva una disciplina che, letta nel suo complesso, prevedeva la distanza minima dal confine ma consentiva espressamente la costruzione in aderenza, sicché non poteva escludersi in astratto l’operatività della prevenzione; inoltre, il giudice di merito avrebbe dovuto verificare quale delle due costruzioni fosse stata realizzata per prima e accertare la zona urbanistica di ubicazione degli immobili, perché tali dati erano rilevanti per la corretta applicazione delle norme locali. Il ricorso è stato quindi accolto nei limiti indicati, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione per un nuovo esame e per le spese.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso nei limiti esposti in motivazione, ha cassato la sentenza della Corte d’appello di Catanzaro e ha rinviato la causa alla medesima Corte, in diversa composizione, affinché riesamini il merito attenendosi ai principi affermati, in particolare verificando la disciplina urbanistico-edilizia effettivamente vigente, l’applicabilità del principio di prevenzione e la zonizzazione degli immobili. Il giudizio di legittimità sulle spese è stato rimesso al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Richiamato come norma sulle distanze legali tra costruzioni; la sua applicazione va coordinata con le norme regolamentari locali e con l’eventuale operatività del principio di prevenzione.

• art. 874 c.c.

  Richiamato insieme alle altre norme codicistiche sulle distanze e sulla disciplina del confine.

• art. 875 c.c.

  Il principio di prevenzione opera quando la normativa locale non stabilisce un divieto assoluto di costruire sul confine e non è escluso dalla sola previsione di distanze dal confine, se il regolamento consente l’aderenza.

• art. 877 c.c.

  La costruzione in aderenza è richiamata come facoltà del vicino prevenuto quando il preveniente abbia edificato sul confine o a distanza inferiore, se la norma locale lo consente.

• art. 877 c.c.

  "il vicino, qualora non intenda costruire in aderenza ai sensi dell’art. 877 del Codice Civile, deve arretrare fino a costituire l’intervallo considerato come strada quindi della larghezza non inferiore a 10 m."

  La disposizione regolamentare recepisce la logica codicistica della prevenzione, consentendo al vicino di scegliere tra aderenza e rispetto della distanza minima complessiva prevista.

• art. 360 c.p.c.

  La ricorribilità è stata veicolata tramite i n. 3 e il vizio motivazionale secondo la formulazione evocata dal ricorso.

• art. 111 Cost.

  "art. 111 c. 6 Costituzione"

  Richiamato dal ricorrente a sostegno della doglianza di motivazione insufficiente/omessa.

• art. 29 regolamento edilizio Comune di Scalea

  "Chi costruisce un edificio può fabbricarlo tutto o in parte, sul confine di sua proprietà. Se non fabbrica sul confine deve arretrarsi alla distanza di almeno cinque metri dal confine stesso."

  La Corte lo interpreta come disposizione che consente espressamente la costruzione sul confine e, quindi, non esclude il principio di prevenzione; impone inoltre un raccordo con le norme tecniche di attuazione del PRG.

• art. 26 regolamento edilizio Comune di Scalea, punti 17Df e 18D

  "distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di strumenti urbanistici esecutivi con previsioni planovolumetriche"; "costruzioni in aderenza, a confine di proprietà, con esclusione di costruzioni sul limite di zona"

  Le previsioni sono lette come disciplina delle distanze minime e delle deroghe per gruppi di edifici con previsioni planovolumetriche, non come limite generale alla facoltà di costruire sul confine prevista dall’art. 29.

• art. 9, comma 3, D.M. 1444/1968

  "Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche"

  Richiamato quale antecedente normativo della deroga alle distanze per gruppi di edifici con previsioni planovolumetriche.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Usato come base del motivo per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360 c.p.c.

  "insufficiente e/o omessa motivazione"

  Richiamato dal ricorrente per censurare la motivazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• In tema di distanze legali tra costruzioni, il principio di prevenzione non è escluso dalla sola previsione regolamentare di una distanza minima dal confine, se la disciplina locale consente espressamente la costruzione in aderenza o sul confine.
• Le norme dei regolamenti edilizi comunali che disciplinano le distanze hanno natura di norme giuridiche integrative del codice civile e il giudice deve applicarle d’ufficio in base al principio iura novit curia quando la loro violazione sia dedotta in causa.
• Quando la disciplina urbanistico-edilizia locale richiama o coordina distanze dal confine, distanze tra fabbricati e deroghe per gruppi di edifici con previsioni planovolumetriche, occorre una lettura sistematica delle norme, evitando di attribuire a una disposizione deroga o limite che non emergano dal testo complessivo.
• Per stabilire se operi il principio di prevenzione è necessario accertare in concreto quale costruzione sia stata realizzata per prima; tale accertamento diventa irrilevante solo se la normativa applicabile imponga un divieto assoluto di costruire sul confine senza facoltà di aderenza.
• La corretta applicazione delle norme sulle distanze può richiedere anche la verifica della zona urbanistica in cui ricade l’immobile, quando la disciplina locale collega il regime edilizio alla zonizzazione o esclude la costruzione sul limite di zona.

Come è indicizzato