Sentenza del 26/04/2016 n. 2314 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato l’avviso di liquidazione con cui l’Ufficio aveva recuperato una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale rettificando il valore dichiarato dell’immobile sulla base delle valutazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La contestazione riguardava l’insufficienza della motivazione e della prova, poiché i soli valori OMI non dimostrano in modo puntuale il reale valore del bene né gli elementi costitutivi della pretesa tributaria.

Norme richiamate

• Disciplina dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale

  In caso di rettifica del valore dichiarato ai fini delle imposte indirette, l’Amministrazione deve dimostrare gli elementi costitutivi della maggiore pretesa tributaria.

• Valutazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI costituiscono indicazioni di larga massima e non sono sufficienti, da soli, a provare il valore venale dell’immobile o a giustificare la rettifica fiscale. Devono essere corroborati da ulteriori elementi indiziari.

• Cassazione n. 25707/2015

  Conferma l’insufficienza dei soli valori OMI per fondare una rettifica del valore immobiliare.

• Cassazione n. 25153/2013

  Ribadisce che l’Ufficio deve fornire una prova concreta e ulteriore rispetto alle mere quotazioni OMI.

Massime di principio

• Quando l’Amministrazione rettifica il valore di un immobile, non può basarsi esclusivamente su parametri medi o statistici, come le quotazioni OMI.
• L’Ufficio deve indicare e provare ulteriori elementi concreti, quali comparabili effettivi, caratteristiche specifiche dell’immobile, ubicazione, stato di conservazione, superficie e condizioni della compravendita.
• Le quotazioni OMI possono costituire un indizio iniziale o uno strumento di orientamento, ma non una prova autonoma e decisiva del maggior valore accertato.
• In caso di contestazione, il contribuente può eccepire il difetto di prova o di motivazione dell’avviso se questo richiama soltanto valori OMI senza illustrare gli ulteriori elementi utilizzati per determinare la pretesa.