Sentenza del 15/11/2021 n. 244 - Comm. Trib. Prov. Forlì

Esito

La controversia

Il contribuente contestava l'accertamento che aveva determinato un maggior valore imponibile dell'immobile in occasione di una compravendita. La questione centrale era se la stima eseguita dall'Ufficio, effettuata senza sopralluogo, fosse attendibile e adeguatamente motivata: in particolare si discuteva l'ammissibilità del metodo comparativo pluriparametrico (derivato dal Market Comparison Approach) utilizzato dall'Ufficio per riallineare e omogeneizzare i prezzi delle operazioni comparabili e determinare il valore di mercato dell'immobile.

La decisione

Il giudice ha ritenuto valida e adeguatamente motivata la stima dell'Ufficio Provinciale del Territorio anche in assenza di sopralluogo. È stato affermato che il valore dell'immobile può essere correttamente determinato mediante il metodo comparativo pluriparametrico derivato dal Market Comparison Approach, purché siano indicate le operazioni comparabili e siano spiegate le operazioni di riallineamento e di omogeneizzazione dei prezzi. L'assenza del sopralluogo non ha di per sé invalidato l'accertamento quando la metodologia e le relative giustificazioni risultano chiare e fondate.

Norme richiamate

• Metodo comparativo pluriparametrico / Market Comparison Approach

  La norma/metodologia consente di determinare il valore di mercato di un immobile confrontando operazioni affini e applicando coefficienti di aggiustamento per differenze temporali, dimensionali e qualitative; tale metodo può giustificare una stima anche senza sopralluogo se descritta e motivata.

• Principio di motivazione dell'accertamento tributario

  L'accertamento è valido se adeguatamente motivato: l'Ufficio deve esporre i criteri e i dati adottati; l'assenza di sopralluogo non è automaticamente viziante se la motivazione e le comparazioni sono idonee a sostenere la stima.

Massime di principio

• Una stima dell'amministrazione senza sopralluogo è ammissibile se basata su una metodologia riconosciuta (es. Market Comparison Approach) e adeguatamente motivata con dati comparativi e spiegazione degli aggiustamenti.
• Il metodo comparativo pluriparametrico richiede selezione e descrizione delle operazioni comparabili e l'applicazione di correzioni (temporali, dimensionali, qualitativi) per omogeneizzare i prezzi; la correttezza della stima dipende dalla qualità e dalla trasparenza di queste scelte.
• Una volta che l'Ufficio fornisce una stima motivata, l'onere probatorio grava sul contribuente che intende dimostrare un valore inferiore, mediante documenti, perizie contrarie o elementi che mettano in dubbio la confrontabilità dei comparabili.
• Se la motivazione amministrativa è generica o mancano dati essenziali sui comparabili e sugli aggiustamenti, il contribuente può ottenere l'annullamento o la riforma dell'accertamento; la trasparenza formale della perizia/amministrazione è quindi cruciale.
• In situazioni analoghe conviene fornire all'atto dell'impugnazione prove alternative (perizia tecnica, documenti di mercato, consulenze) che contestino specificamente i comparabili o i coefficienti applicati dall'Ufficio.