Circolare n. 31 del 7/06/2010

Agevolazioni "prima casa" – chiarimenti applicativi

La circolare interviene per risolvere alcuni dubbi interpretativi in materia di agevolazioni "prima casa", con particolare riguardo alle pertinenze, agli ampliamenti di abitazioni già possedute e alla decadenza in caso di vendita infraquinquennale con successivo riacquisto. L’impostazione seguita valorizza la ratio della disciplina, cioè favorire l’acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze, evitando letture meramente letterali che vanificherebbero tale finalità.

Pertinenze di abitazioni acquistate senza fruire delle agevolazioni

La prima questione affrontata riguarda l’acquisto di pertinenze destinate a servizio di abitazioni per le quali il contribuente non aveva fruito delle agevolazioni "prima casa". La circolare richiama la Nota II-bis), punto 3, dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, che riconosce l’agevolazione anche per le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una per ciascuna categoria, purché destinate a pertinenza della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Tuttavia, la prassi precedente aveva escluso, in linea generale, il beneficio quando la pertinenza accedeva a un’abitazione acquistata in regime ordinario. La circolare supera tale impostazione nei casi in cui il mancato godimento dell’agevolazione sull’abitazione dipendesse dal fatto che, al momento del trasferimento, la normativa non prevedeva ancora il regime di favore. Vengono richiamati, in particolare:

• l’acquisto di un’abitazione avvenuto prima dell’istituzione delle agevolazioni "prima casa";
• l’acquisto di un’abitazione allo "stato rustico", quando all’epoca non era ancora riconosciuta, ai fini dell’imposta di registro, la spettanza del beneficio per immobili non ultimati.

In tali ipotesi, la circolare afferma che il regime agevolato può applicarsi anche alla successiva pertinenza, sempre che al momento del rogito ricorrano i requisiti richiesti dalla legge e che l’acquirente li dichiari nell’atto di acquisto.

Ampliamento di abitazione già posseduta

La seconda parte riguarda l’acquisto di un nuovo alloggio da accorpare a un’abitazione già di proprietà, quando quest’ultima era stata acquistata senza agevolazioni. La circolare richiama un orientamento già consolidato, secondo cui le agevolazioni possono riguardare anche abitazioni risultanti dalla riunione di più unità immobiliari destinate, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa.

Viene richiamata anche la risoluzione n. 142 del 4 giugno 2009, che aveva già esteso il beneficio all’acquisto di un immobile destinato all’ampliamento di un’abitazione precedentemente acquisita senza agevolazioni per ragioni legate alla normativa ratione temporis. La nuova precisazione consiste nel riconoscere il beneficio anche quando il mancato utilizzo dell’agevolazione sul primo immobile non deriva dall’assenza di una previsione normativa, ma dal fatto che il contribuente era già titolare di un’altra casa agevolata al momento del precedente acquisto.

L’agevolazione sul nuovo acquisto è comunque subordinata a precisi presupposti:

• i due alloggi accorpati devono costituire un’unica abitazione;
• l’abitazione risultante deve rientrare nella tipologia degli alloggi non di lusso secondo il decreto 2 agosto 1969;
• l’Ufficio deve verificare, anche sulla base delle risultanze catastali, l’effettivo accorpamento e la consistenza complessiva degli immobili.

Restano inoltre necessari gli altri requisiti della Nota II-bis, in particolare:

• ubicazione dell’immobile nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi;
• dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili situati nello stesso comune;
• dichiarazione di non essere titolare di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa".

Per l’ipotesi specifica dell’alloggio da accorpare ad altro contiguo già posseduto, la dichiarazione relativa all’assenza di altri diritti reali nel comune va letta con riferimento a immobili diversi da quello oggetto di ampliamento.

Vendita entro cinque anni e riacquisto dell’abitazione principale

La terza area affronta la disciplina della decadenza dal beneficio in caso di alienazione dell’immobile agevolato prima di cinque anni dall’acquisto. La circolare ribadisce che, in base alla Nota II-bis, comma 4, dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, la cessione infraquinquennale determina la decadenza dall’agevolazione, con recupero della differenza d’imposta rispetto a quella ordinaria, applicazione della sanzione del 30% e recupero delle maggiori imposte ipotecarie e catastali con relativa sanzione.

La decadenza non opera se il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La circolare precisa che questa disciplina costituisce una eccezione alla regola decadenziale e non una reiterazione del beneficio. Di conseguenza, per evitare la decadenza è sufficiente che il nuovo immobile sia effettivamente destinato a dimora abituale, senza che debbano ricorrere le condizioni della lettera a), b) e c) del comma 1 della Nota II-bis, cioè:

• ubicazione nel comune di residenza o di futura residenza entro 18 mesi;
• assenza di diritti reali su altri immobili nello stesso comune;
• assenza di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni in tutto il territorio nazionale.

La circolare chiarisce altresì che tali requisiti sono richiesti solo quando si intenda beneficiare nuovamente dell’agevolazione sul secondo acquisto. Lo stesso vale per il credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che subordina espressamente il riconoscimento del credito alla sussistenza delle condizioni della Nota II-bis.

Riacquisto di immobile all’estero

Un ulteriore chiarimento riguarda il caso del riacquisto di un immobile abitativo situato fuori dal territorio nazionale, in particolare in Francia. La circolare ritiene che anche tale acquisto possa evitare la decadenza dall’agevolazione, purché l’immobile venga adibito ad abitazione principale e ciò sia verificabile tramite strumenti di cooperazione amministrativa.

Il criterio decisivo resta quindi la destinazione a dimora abituale del contribuente, mentre la localizzazione all’estero non è di per sé ostativa, se l’Amministrazione può controllare l’effettivo uso dell’immobile.

Indicazioni conclusive

La circolare conferma un orientamento sostanzialistico nell’applicazione delle agevolazioni "prima casa", valorizzando la finalità di favorire l’accesso alla proprietà dell’abitazione e delle sue pertinenze. In tutti i casi esaminati, l’estensione del beneficio è ammessa solo entro i limiti previsti dalla normativa e dalla prassi richiamata, con attenzione alla verifica dei requisiti dichiarativi, oggettivi e di effettiva destinazione dell’immobile.