Sentenza del 01/03/2021 n. 1213 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Contestazione sull'applicabilità del criterio del valore catastale (art. 1, co. 497, L. 266/2005) alla cessione della nuda proprietà di un immobile ad uso abitativo tra persone fisiche non esercenti attività commerciale, artistica o professionale; valutare se la disposizione si estenda alle cessioni di sola nuda proprietà e se, in alternativa, trovi applicazione l'art. 43 del DPR 131/1986

La decisione

La Corte ha ritenuto che l'art. 1, co. 497, L. 266/2005 determina la base imponibile ai fini delle imposte di registro e ipocatastali sul valore catastale risultante dai dati catastali (criterio del valore) e che il termine "cessione" va inteso in senso ampio, comprendendo anche le ipotesi in cui venga trasferita solo la nuda proprietà con riserva dell'usufrutto. La norma si applica però a condizioni: l'immobile deve essere ad uso abitativo e l'operazione deve avvenire tra persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività commerciale, artistica o professionale. Ne consegue che, nella fattispecie, la base imponibile è il valore catastale e non si applica l'art. 43 del DPR 131/1986

Norme richiamate

• L. 266/2005, art. 1, co. 497

  La norma stabilisce che, per le imposte di registro e ipocatastali, la base imponibile è determinata sul valore dell'immobile risultante dai dati catastali (criterio del valore) e va applicata alle cessioni dell'immobile, interpretando "cessione" in senso ampio e ricomprendendo anche la cessione della nuda proprietà quando ricorrono le condizioni indicate (immobile ad uso abitativo e parti persone fisiche non esercenti attività).

• D.P.R. 131/1986, art. 43

  La norma non trova applicazione nella fattispecie: la Corte esclude che il criterio previsto dall'art. 43 (diverso metodo valutativo) debba supplire o prevalere sul criterio del valore catastale previsto dall'art. 1, co. 497 della L. 266/2005 nelle ipotesi indicate.

Massime di principio

• La cessione della nuda proprietà di un immobile abitativo tra persone fisiche va trattata come una cessione ai fini dell'imposizione di registro e imposte ipocatastali: la base imponibile si determina sul valore catastale risultante dai dati catastali (criterio del valore) se ricorrono le condizioni normative.
• La riserva dell'usufrutto da parte del cedente non esclude l'applicazione del criterio del valore catastale: il termine "cessione" comprende trasferimenti parziali del diritto di proprietà quali la sola nuda proprietà.
• Il criterio si applica solo per immobili ad uso abitativo e per operazioni tra persone fisiche che non svolgono attività commerciale, artistica o professionale; in assenza di tali condizioni potrebbero trovare applicazione regimi diversi.
• Non sempre è applicabile l'art. 43 del DPR 131/1986: quando la legge speciale (L. 266/2005, art.1, co.497) stabilisce il criterio del valore catastale, tale criterio prevale nella fattispecie descritta.
• In casi analoghi verificare sempre la qualificazione dell'immobile (uso abitativo vs commerciale), la natura delle parti (persone fisiche vs imprese/professionisti) e la documentazione che attesti la riserva di usufrutto, per valutare correttamente la base imponibile.