Cassazione Civile, Sentenza n. 3265/2022 del 02/02/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTR Campania (sez. distaccata di Salerno) che, dopo aver dichiarato la cessazione della materia del contendere per altri soggetti, aveva rigettato l'appello dell'Agenzia avverso la sentenza della CTP di Avellino che aveva accolto i ricorsi di Lucia, Lidia Giannattasio e Pasquale Pesa contro avvisi di accertamento IRPEF per plusvalenze derivanti dalla vendita (11/09/2003) di cespiti immobiliari. L'Agenzia sosteneva che l'atto fosse la cessione dell'"area di risulta" (area edificabile risultante dalla demolizione dei fabbricati) e quindi soggetta a tassazione ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) e art. 17, lett. g-bis, del d.P.R. n. 917/1986; in tal modo dava luogo a una plusvalenza imponibile che l'ufficio aveva quantificato (con contestazioni sulla metodologia di calcolo e sulla mancata imputazione di alcuni cespiti).

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate. Ha ritenuto che al momento della stipula i fabbricati erano ancora esistenti e la vendita aveva ad oggetto i fabbricati distinti catastalmente, perciò non poteva essere riqualificata, ai fini delle imposte dirette, come cessione di terreno edificabile. La Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui l'art. 67 DPR 917/1986 tassa le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non le vendite di fabbricati ancora esistenti anche se è prevista la demolizione e futura ricostruzione. Ha altresì precisato che per l'imposta di registro valgono regole diverse (art. 20 DPR 131/1986). Per effetto del rigetto, l'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio di legittimità (liquidate in complessivi €4.100,00 oltre €200,00 per esborsi, IVA/Cpa e rimborso forfettario 15%). Il raddoppio del contributo unificato non è stato applicato.

Norme richiamate

• art. 67 d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) - redditi diversi, comma 1, lett. b)

  "sono redditi diversi... b) , esclusi quelli acquistati per successione.... nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  La Corte interpreta la norma restrittivamente: rilevano solo le cessioni di terreni che, al momento della cessione, sono suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici; la vendita di un fabbricato esistente non si riqualifica in plusvalenza da terreno edificabile.

• art. 17 d.P.R. n. 917/1986, comma 1, lett. g-bis

  "l'imposta si applica separatamente sui seguenti redditi:... g-bis) plusvalenze di cui alla lettera b del comma 1 dell'art. 67 realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  Stabilisce la tassazione separata delle plusvalenze di cui all'art. 67 lett. b); la Corte ne conferma l'ambito applicativo limitato alle cessioni di terreni così qualificati.

• art. 20 d.P.R. n. 131/1986 (imposta di registro)

  "l'imposta è applicata secondo l'intrinseca natura e gli effetti giuridici, degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente"

  Per l'imposta di registro si può riqualificare l'atto in base agli effetti giuridici reali; la Corte sottolinea però che questa regola NON si estende automaticamente alla disciplina delle imposte dirette (TUIR).

• art. 1362 c.c. (interpretazione del contratto)

  Richiamato come riferimento teorico: se l'Amministrazione chiedeva diversa interpretazione contrattuale avrebbe dovuto enucleare e motivare i principi ermeneutici applicati; qui la qualificazione fattuale dei beni prevale.

Massime di principio

• Ai fini IRPEF (plusvalenze) rileva la natura del bene al momento della cessione: la norma tassa le cessioni di terreni già suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla data della vendita; la mera previsione contrattuale di demolizione/ricostruzione non trasforma automaticamente un fabbricato in terreno edificabile.
• Se il terreno è catastalmente distinto e nella compravendita è stato individuato e valorizzato separatamente (prezzo specifico per il terreno), è possibile la tassazione della plusvalenza come cessione di terreno; in assenza di ciò prevale la qualificazione come vendita di fabbricato.
• Per l'imposta di registro valgono criteri diversi (art. 20 DPR 131/1986): il negozio può essere riqualificato in base agli effetti giuridici reali, ma tale riqualificazione non si trasferisce automaticamente alla tassazione delle imposte dirette.
• L'Amministrazione finanziaria deve provare e motivare la diversa qualificazione della prestazione: trascrivere le clausole salienti e indicare i principi ermeneutici invocati; non sono ammesse reinterpretazioni fondate su presunzioni soggettive o su atti/volizioni future riconducibili all'acquirente.
• Nel calcolo della plusvalenza va tenuto conto del valore di acquisto originario (anche derivante da successione), delle eventuali rivalutazioni ammesse e della quota di proprietà effettivamente trasferita; errori di calcolo o omissioni possono rendere inesatto l'avviso dell'Ufficio.
• In caso di situazioni simili è fondamentale documentare: stato reale dell'immobile alla data del trasferimento, dati catastali, eventuali titoli urbanistici esistenti al momento dell'atto e la separata attribuzione di prezzo alle porzioni (terreno vs fabbricato).