Sentenza del 22/01/2015 n. 142 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La società ha contestato la ricostruzione analitico-induttiva dei ricavi e dei prezzi di vendita degli appartamenti, sostenendo presumibilmente che l'Ufficio non disponesse di elementi sufficienti per ritenere occultata una parte dei corrispettivi dichiarati. L'accertamento si fondava sul confronto tra i prezzi risultanti dai contratti definitivi e una serie di elementi esterni: contratti preliminari con prezzi più elevati, perizie redatte per la concessione dei mutui agli acquirenti, valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e una redditività dichiarata inferiore alla media del settore.

La decisione

La ricostruzione dell'Ufficio è stata ritenuta legittima. Gli elementi raccolti, valutati complessivamente, sono stati considerati gravi, precisi e concordanti e idonei a dimostrare che i prezzi dichiarati potevano essere inferiori ai reali valori di cessione. I valori O.M.I., pur non avendo autonomamente valore legale o probatorio decisivo, possono costituire un elemento indicativo del valore normale dell'immobile se corroborati da ulteriori riscontri. L'accertamento analitico-induttivo è quindi risultato valido.

Norme richiamate

• Accertamento analitico-induttivo e presunzioni semplici

  elementi gravi, precisi e concordanti

  L'Amministrazione finanziaria può ricostruire induttivamente i ricavi quando dispone di una pluralità di elementi convergenti, oggettivi e verificabili, idonei a rendere plausibile l'esistenza di corrispettivi non dichiarati.

• Valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.)

  forniscono comunque un dato indicativo del valore normale

  I valori O.M.I. non costituiscono, da soli, una prova sufficiente dell'occultamento dei ricavi e non hanno più valore legale automatico; tuttavia possono essere utilizzati come elemento presuntivo o indicativo se accompagnati da altri riscontri concreti.

Massime di principio

• Un accertamento basato su prezzi di vendita ritenuti anormalmente bassi è legittimo quando l'Ufficio non si limita a un semplice confronto con valori medi, ma utilizza una pluralità di elementi coerenti e convergenti.
• I contratti preliminari che indicano un prezzo superiore a quello del contratto definitivo costituiscono un forte elemento presuntivo di occultamento di ricavi, salvo adeguata spiegazione della differenza.
• Le perizie utilizzate dagli acquirenti per ottenere mutui possono essere valorizzate come prova indiretta del reale valore dell'immobile, soprattutto se superiori al prezzo formalmente dichiarato.
• I valori O.M.I. hanno funzione orientativa e non sono sufficienti da soli, ma possono rafforzare l'accertamento se coincidono con altri dati, come preliminari, perizie e anomala redditività.
• Una redditività significativamente inferiore alla media del settore può concorrere alla prova presuntiva, ma normalmente deve essere valutata insieme ad altri elementi e non isolatamente.
• In una situazione analoga, il contribuente deve fornire spiegazioni documentate delle differenze di prezzo e dimostrare circostanze concrete che giustifichino vendite inferiori ai valori di mercato.