Cassazione Civile, Ordinanza n. 02787/2025 del 04/02/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la proprietà di un vano adibito in origine a locale caldaia, situato nell'edificio condominiale e già destinato al servizio dell'impianto termico centralizzato, poi dismesso. In primo grado era stata accolta la tesi della proprietà esclusiva della condomina, mentre la Corte d'appello ha riformato la decisione, ritenendo il vano bene comune ex art. 1117 c.c. e ordinandone il rilascio, perché la ricorrente non avrebbe provato un titolo contrario idoneo a superare la presunzione di condominialità. La ricorrente ha proposto un unico motivo di cassazione denunciando violazione e falsa applicazione di varie norme codicistiche e processuali, sostenendo che il locale fosse stato realizzato successivamente alla costruzione del fabbricato su area scoperta rimasta in proprietà esclusiva della società costruttrice-venditrice, con acquisto per accessione, e che il regolamento condominiale e il primo atto di vendita avrebbero contenuto una riserva di proprietà incompatibile con la condominialità del vano; ha inoltre contestato l'interpretazione data dalla Corte territoriale a tali atti e la valutazione della prova. Il condominio ha resistito con controricorso, eccependo anche l'inammissibilità del ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto superata l'eccezione preliminare di inammissibilità, ma ha escluso la fondatezza della censura: per i volumi tecnici destinati a impianti comuni, come il locale caldaia, la condominialità ex art. 1117 c.c. dipende dalla destinazione comune esistente al momento della nascita del condominio; il titolo contrario idoneo a vincere la presunzione deve risultare in modo chiaro e inequivoco dall'atto costitutivo del condominio, ossia dal primo atto di trasferimento, mentre il regolamento predisposto unilateralmente prima della nascita del condominio non ha efficacia contrattuale sufficiente a escludere la comunione. La riserva sulle aree scoperte circostanti non valeva a escludere la natura comune del locale già destinato a caldaia. La ricorrente è stata condannata alle spese, con distrazione in favore del difensore del condominio, e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  I volumi tecnici destinati a impianti del fabbricato rientrano tra le parti comuni se vi è collegamento funzionale con le unità esclusive; la presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario chiaro e riferibile all'atto costitutivo del condominio.

• art. 934 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'acquisto per accessione del vano realizzato su area rimasta in proprietà esclusiva del costruttore.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato nel ricorso con riferimento al regolamento condominiale, ma ritenuto non decisivo ai fini dell'esclusione della condominialità del bene.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nell'ambito delle dedotte violazioni di legge, senza un'autonoma applicazione decisiva nella motivazione della Corte.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nella censura sull'interpretazione del titolo e del regolamento.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato per contestare l'interpretazione letterale e complessiva del regolamento e del primo atto di vendita.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato per la lettura sistematica delle clausole del titolo e del regolamento.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per sostenere l'efficacia vincolante del titolo negoziale, ma la Corte ha escluso che il regolamento unilaterale potesse valere come titolo contrario alla presunzione di comunione.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ribadisce che, quando opera la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., incombe sul condomino che rivendichi la proprietà esclusiva l'onere di provare il titolo contrario.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per denunciare un preteso errato apprezzamento della prova, ma la censura è stata respinta.

• art. 366, comma 1, nn. 4 e 6, c.p.c.

  La Corte ha ritenuto superata l'eccezione di inammissibilità perché il ricorso presentava sufficiente specificità e indicazione dei documenti rilevanti.

• art. 93 c.p.c.

  Disposta la distrazione delle spese in favore del difensore del condominio costituito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Rilevata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• I volumi tecnici destinati a servizi comuni dell'edificio, come il locale caldaia, rientrano normalmente tra le parti comuni dell'art. 1117 c.c., in ragione della loro funzione strumentale rispetto alle unità immobiliari esclusive.
• Per stabilire la condominialità di un bene che può avere anche utilizzazione autonoma, il giudice deve verificare se, al momento della nascita del condominio, il bene fosse già di fatto destinato al servizio comune; un collegamento sorto solo successivamente non basta a fondare la comunione e può al più integrare una servitù.
• Quando opera la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., il condomino che rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di provare un titolo contrario idoneo a superarla.
• Il titolo contrario alla presunzione di condominialità deve emergere in modo chiaro e inequivoco dall'atto costitutivo del condominio, cioè dal primo atto di trasferimento dell'originario unico proprietario; non è sufficiente un regolamento condominiale predisposto unilateralmente, se non abbia natura contrattuale o non sia richiamato/accettato come parte integrante del primo acquisto.
• Una generica riserva di proprietà del costruttore su aree scoperte circostanti il fabbricato non esclude, di per sé, la condominialità di un locale già destinato a servizio comune prima o al momento della costituzione del condominio.

Come è indicizzato