Cassazione Civile, Ordinanza n. 38085/2022 del 29/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'uso di un immobile situato in un edificio condominiale, concesso in locazione da una società proprietaria a una società conduttrice che intendeva avviarvi un'attività di ristorazione. Il condominio ha sostenuto che l'immobile fosse stato destinato a un uso vietato dal regolamento condominiale di natura contrattuale, che proibiva determinate attività incompatibili con la tranquillità e il riposo e, per i negozi, attività notturne o rumorose. Il condominio ha quindi chiesto la cessazione dell'attività e la rimozione delle opere eseguite, tra cui interventi interni e l'installazione di una canna fumaria. Il tribunale ha accolto la domanda e la corte d'appello ha confermato l'opponibilità del regolamento, riducendo però il risarcimento del danno. I ricorrenti hanno impugnato la sentenza deducendo: 1) violazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c. per avere ritenuto opponibile il divieto pur in assenza di trascrizione e sulla sola base di una presunta conoscenza delle clausole; 2) violazione degli artt. 2697 e 2729 c.c. per avere invertito l'onere della prova e desunto l'inserimento dei divieti nei contratti di acquisto da un elemento presuntivo ritenuto insufficiente; 3) violazione delle norme sull'interpretazione contrattuale per avere esteso il divieto alle attività di ristorazione senza accertarne l'effettiva idoneità a recare disturbo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e tre i motivi. Ha ritenuto che le clausole del regolamento condominiale che limitano le destinazioni d'uso delle singole unità, avendo natura di servitù reciproche, sono opponibili ai terzi acquirenti solo se trascritte oppure, in mancanza di trascrizione, se la specifica limitazione risulti espressamente e puntualmente richiamata nell'atto di acquisto con indicazione del peso gravante sull'immobile. Ha censurato la Corte d'appello perché aveva ritenuto sufficiente il mero rinvio al regolamento e la conoscenza aliunde del divieto, oltre a valorizzare in modo improprio la clausola del contratto di locazione che obbligava i conduttori a rispettare il regolamento, clausola opponibile solo fra le parti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Richiamato come parametro del vizio di motivazione denunciato dai ricorrenti; la Corte di cassazione però decide la censura soprattutto in termini di violazione delle regole sull'opponibilità delle clausole regolamentari.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare l'opponibilità delle clausole limitative non può essere invertito ponendolo a carico di chi contesta il divieto; spetta a chi lo invoca dimostrare la specifica conoscenza/opponibilità della limitazione.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni utilizzate per inferire l'inserimento del divieto negli atti di acquisto devono essere gravi, precise e concordanti; non è sufficiente un richiamo indiretto o un elemento isolato non riferito al bene in contestazione.

• artt. 1362, 1363, 1366, 1371 c.c.

  Richiamati per contestare l'interpretazione della clausola regolamentare; la Corte ribadisce che non può estendersi un divieto oltre il suo tenore e la sua specifica portata senza accertarne con precisione il contenuto.

• art. 1372 c.c.

  La clausola del contratto di locazione che impone al conduttore il rispetto del regolamento vincola solo le parti del contratto e non è, da sola, opponibile al condominio.

• artt. 2643 n. 4 c.c., 2659 n. 2 c.c., 2665 c.c.

  Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che costituiscono servitù reciproche sono opponibili ai terzi, in via principale, solo se trascritte con adeguata indicazione delle limitazioni nella nota di trascrizione.

Massime di principio

• Le clausole di un regolamento condominiale di origine contrattuale che impongono limiti alle destinazioni d'uso delle unità immobiliari hanno natura di servitù reciproche e, per essere opponibili ai successivi acquirenti, richiedono la trascrizione con specifica indicazione del vincolo oppure una puntuale riproduzione della limitazione nel singolo atto di acquisto.
• Il mero richiamo al regolamento condominiale nell'atto di trasferimento non è sufficiente a rendere opponibile al terzo la specifica limitazione d'uso; occorre la menzione dello specifico peso reale gravante sull'immobile.
• La conoscenza del regolamento o del divieto acquisita per vie diverse dal titolo di acquisto non basta a fondare l'opponibilità ultra partes della clausola limitativa.
• L'onere di provare l'opponibilità della clausola restrittiva incombe su chi la invoca, non sul soggetto che la contesta.
• La clausola del contratto di locazione con cui il conduttore si obbliga a rispettare il regolamento produce effetti solo inter partes e non può essere opposta al condominio se manca l'opponibilità della limitazione nei confronti del locatore.
• Quando si controverte sulla portata di una clausola regolamentare limitativa, il giudice deve accertarne in modo puntuale il contenuto e non può estenderne l'efficacia oltre quanto specificamente previsto.

Come è indicizzato