Sentenza del 26/10/2016 n. 21603 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la decisione della Commissione Tributaria Regionale, sostenendo che il terreno acquistato fosse ancora urbanisticamente agricolo al momento della compravendita, come risultava dal certificato di destinazione urbanistica e dalle previsioni del Piano Regolatore Generale. Secondo l'Agenzia, l'autorizzazione alla costruzione della stazione di servizio era stata rilasciata solo successivamente all'acquisto e non esisteva, prima dell'atto, un piano comunale di realizzazione degli impianti, ma soltanto un'autorizzazione in deroga. Deduceva quindi insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza regionale, che aveva ritenuto applicabile il trattamento previsto per le aree edificabili e non l'aliquota del 15% applicata dall'Ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo decisiva l'inclusione dell'area, anteriormente alla compravendita, in un piano di ristrutturazione della rete di distribuzione dei carburanti, nonché la presentazione, prima dell'acquisto, dell'istanza per il permesso di costruire. Tali circostanze rendevano l'area immediatamente edificabile per uno specifico intervento, anche se il Piano Regolatore Generale la classificava formalmente come agricola. La Corte ha quindi confermato la decisione favorevole a K. s.p.a. e ha condannato l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 5.000, oltre spese generali e accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio

  La disposizione è stata invocata dall'Agenzia per contestare la motivazione della sentenza regionale, ma il motivo è stato ritenuto infondato dalla Corte.

• D.Lgs. 11 febbraio 1998, n. 32, art. 2

  inclusione di un'area in un piano di ristrutturazione della rete di distribuzione di carburante

  L'approvazione del piano può rendere l'area immediatamente edificabile per la realizzazione di impianti di distribuzione carburanti, senza necessità di una preventiva modifica ordinaria del Piano Regolatore Generale.

• Cass. n. 20097 del 18 settembre 2009

  è soggetta ad IVA, e non all'imposta proporzionale di registro, la cessione di un'area inclusa in un piano di ristrutturazione della rete di distribuzione di carburante

  La destinazione edificatoria rilevante ai fini fiscali può derivare anche da procedimenti amministrativi speciali che rendano concretamente e immediatamente possibile l'edificazione, pur per interventi specifici e nonostante la classificazione agricola risultante dal piano urbanistico generale.

Massime di principio

• Ai fini della qualificazione fiscale di un terreno non conta soltanto la classificazione formale nel Piano Regolatore Generale, ma anche la concreta possibilità edificatoria derivante da piani speciali, autorizzazioni o procedimenti amministrativi già avviati.
• Un'area formalmente agricola può essere considerata edificabile quando, prima della compravendita, sia stata inclusa in un piano approvato che consenta il rilascio immediato dei titoli necessari per uno specifico impianto.
• La presenza di elementi oggettivi anteriori all'acquisto, come l'inclusione in un piano di ristrutturazione e la presentazione di un'istanza edilizia, può prevalere sul contenuto del certificato di destinazione urbanistica.
• Per stabilire il corretto trattamento fiscale occorre valutare la situazione urbanistica effettiva al momento dell'atto e non soltanto gli sviluppi autorizzativi successivi.
• La maggiore valorizzazione economica del terreno, se coerente con la concreta possibilità di realizzare l'intervento, può costituire un ulteriore elemento per riconoscere la natura edificatoria ai fini tributari.