Cassazione Civile, Sentenza n. 26318/2025 del 29/09/2025

Esito

La controversia

Controversia per evizione parziale di un appezzamento di terreno acquistato con rogito del 24.12.1973 (175.000 mq), di cui circa 82.000 mq riconosciuti di proprietà del Demanio Marittimo con sentenza passata in giudicato. La società acquirente ha chiesto restituzione del prezzo relativo alla parte evitta e risarcimento di tutti i danni (incluso lucro cessante). I resistenti hanno eccepito simulazione della misura del terreno e chiesto il residuo prezzo in base a una scrittura privata coeva; la ricorrente ha invece contestato la rilevanza di alcune pretese per prescrizione. In primo grado il Tribunale aveva riconosciuto la restituzione parziale del prezzo (€45.715 circa) e liquidato un consistente risarcimento. In appello la Corte d'Appello di Catanzaro ha confermato la prescrizione rispetto alle pretese correlate alla simulazione, ha riconosciuto la restituzione di circa €45.720 e ha ridotto il risarcimento per interesse negativo a €175.920 (riferendosi ad una proposta/possibile transazione col Demanio per la cessione della parte edificata, circa 9.000 mq). La società ha impugnato in Cassazione contestando, tra l'altro, le valutazioni sulla prova dell'accordo col Demanio, l'applicazione dell'art.1227 c.c. (dovere di mitigazione), l'esclusione di voci di danno e la ricostruzione della conoscenza da parte dell'acquirente della questione demaniale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto legittime le conclusioni della Corte d'Appello: l'evizione parziale è accertata e la restituzione della quota di prezzo (circa €45.720) è incontestata; la limitazione del risarcimento al valore richiesto dal Demanio per la cessione della porzione edificata (circa €175.920) è correttamente motivata alla luce dell'obbligo di diligenza del compratore di limitare il danno (art.1227 co.2 c.c.) e delle risultanze istruttorie (CTU e trattative). La Cassazione ha inoltre confermato che le norme sul risarcimento in caso di evizione parziale (1479, 1480, 1483, 1484 c.c.) non consentono automaticamente il recupero di tutte le spese richieste dalla società, limitando il rimborso alle voci previste e a quelle processuali effettivamente sostenute nel giudizio promosso dal terzo (Demanio). Quanto alla pretesa compensazione col credito derivante dalla scrittura privata, la Corte d'Appello ha correttamente escluso la compensazione giudiziale perché il credito del venditore era già prescritto al momento della coesistenza dei debiti. Per tali ragioni la Cassazione ha confermato la sentenza impugnata e ha compensato le spese di questo grado di giudizio.

Norme richiamate

• art.1227 cod. civ. (comma 2)

  Esclude il risarcimento dei danni che il danneggiato avrebbe potuto evitare con l'uso della normale diligenza; applicata per limitare il risarcimento della società all'importo che avrebbe potuto essere speso per ottenere la porzione edificata dal Demanio (mitigazione del danno).

• art.1479 cod. civ.

  Norma sulla vendita di cosa altrui e rimedi del compratore (risoluzione e rimborsi) interpretata come non direttamente applicabile alla riduzione del prezzo in caso di evizione parziale quando non sussiste risoluzione del contratto.

• art.1480 cod. civ.

  Regola la vendita di cosa parzialmente altrui e rinvia, per la risoluzione, alla disciplina dell'art.1479; la Corte ha ricordato che è rilevante solo se la parziale altruità giustifica la risoluzione del contratto.

• art.1483 cod. civ. (comma 2)

  Prevede il diritto del compratore evitto al rimborso delle spese fatte per la 'denunzia della lite' e di quelle rimborsate all'attore: la Corte ha interpretato questa norma come norma che assicura il rimborso delle spese del giudizio promosso dal terzo (qui il Demanio) e di quanto rimborsato a terzi vittoriosi.

• art.1484 cod. civ.

  Rinvio per l'evizione parziale alle norme precedenti; utilizzato per precisare i limiti delle voci di danno risarcibili nell'evizione parziale.

• art.112 c.p.c. e art.115 c.p.c.

  Principi relativi all'onere della prova e al divieto per il giudice di decidere su fatti non allegati: la Corte ha ritenuto legittima la valutazione della Corte d'appello perché basata su clausole contrattuali e atti di parte effettivamente esistenti.

• art.132 c.p.c. (comma 2, n.4) e art.360 c.p.c.

  art.132 co.2 n.4 e art.360 c.p.c.

  Limiti del sindacato di legittimità sulla motivazione: la Corte ha ritenuto che la motivazione della Corte d'appello fosse sufficiente e non vulnerabile per mere rivalutazioni di merito.

• art.1363 cod. civ.

  Regole di interpretazione del contratto: la Corte d'appello ha interpretato il contenuto negoziale (incluso l'«articolo aggiunto» del rogito) nel suo complesso per ricavare la conoscenza della problematica demaniale da parte delle parti.

• art.1242 cod. civ.

  Disciplina la compensazione; la Corte d'appello ha osservato che la compensazione giudiziale non può operare quando il credito invocato è già estinto per prescrizione al momento della coesistenza dei debiti.

Massime di principio

• In caso di evizione parziale il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo e al risarcimento dei danni, ma il risarcimento può essere limitato se il compratore non ha adottato misure di mitigazione che rientrano nell'ordinaria diligenza (art.1227 co.2 c.c.).
• Le voci di danno risarcibili per evizione parziale non comprendono automaticamente tutte le spese sostenute dal compratore; sono prioritariamente riconosciute le spese giudiziarie correlate alla lite con il terzo e le spese indicate dagli artt.1483-1484 c.c.; altre spese devono essere specificamente provate e rientrare nell'alveo dell'ordinaria diligenza.
• La prova della conoscenza di una situazione di rischio da parte del compratore (o indizi che la rendono conoscibile) può superare la presunzione di colpa del venditore e impedire il riconoscimento del lucro cessante.
• Le valutazioni di fatto e di merito compiute dal giudice d'appello (CTU, accertamenti sulle trattative, interpretazione contrattuale) sono difficili da rimettere in discussione in sede di Cassazione se la motivazione è congrua; l'impugnante deve spiegare l'errore di diritto.
• La compensazione giudiziale non può operare per estinguere crediti già prescritti al momento della coesistenza dei debiti; la prescrizione può quindi impedire la soddisfazione mediante compensazione.
• La clausola contrattuale che dichiara la conoscenza di una linea di demarcazione demaniale non è incompatibile con una garanzia di libertà da gravami, ma può limitare la portata dell'obbligo di garanzia del venditore se dimostra che l'acquirente era informato del rischio.