Cassazione Civile, Sentenza n. 10067/2025 del 16/04/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello che aveva confermato la decisione di primo grado, la quale aveva ritenuto legittimo il recesso esercitato dai promittenti venditori (Petrosino e Buonocore) per inadempimento del promissario acquirente (Russo). Il ricorrente deduce cinque motivi: 1) nullità per carenza della motivazione della sentenza di appello; 2) violazione e falsa applicazione dell'art.1385 comma 2 c.c. (connessi artt.1453, 1455 e 1457 c.c.), sostenendo che il mancato richiamo al notaio e il ritardo nel versamento del secondo acconto non erano inadempimenti gravi o giustificavano il recesso, anche alla luce del fatto che il termine era a favore dell'acquirente, delle trattative per una proroga, del versamento di un ulteriore acconto e della persistenza di un'ipoteca non rimossa dai venditori; 3) violazione degli artt.1337 e 1375 c.c. per mancata valutazione della condotta dei venditori (trattative con terzi, mancata cancellazione dell'ipoteca); 4) violazione dell'art.2901 c.c. con riferimento alla domanda verso i successivi acquirenti; 5) violazione dell'art.91 c.p.c. sulla decisione delle spese.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il primo motivo (difetto di motivazione) ritenendo che la motivazione d'appello, seppure sintetica, fosse sufficiente secondo il 'minimo costituzionale' di cui all'art.111 Cost.; ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo che la Corte d'appello non abbia effettuato la necessaria valutazione comparativa dei comportamenti delle parti ai fini della verifica dell'inadempimento 'colpevole e di non scarsa importanza' richiesto dall'art.1385 co.2 c.c., né abbia considerato adeguatamente la condotta dei promittenti venditori (trattative con terzi, mancata cancellazione dell'ipoteca, esercizio del recesso senza diffida e contestuale stipula di altro preliminare trascritto). Il terzo e il quinto motivo sono stati assorbiti; il quarto (art.2901 c.c.) è stato dichiarato inammissibile in cassazione e la relativa questione potrà essere esaminata dal giudice di rinvio se la parte lo riterrà. La Corte ha cassato la decisione impugnata e ha rinviato alla Corte d'Appello di Salerno, in diversa composizione, perché riesamini la questione alla luce dei principi indicati, e ha disposto che il giudice del rinvio liquidi le spese anche della presente fase di cassazione.

Norme richiamate

• art.1385 c.c. (comma 2)

  la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c., in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente

  Il recesso per caparra confirmatoria non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento: occorre una valutazione comparativa dei comportamenti di entrambe le parti per stabilire se l'inadempimento giustifica il recesso; l'inadempimento deve essere colpevole e non di scarsa importanza

• artt.1453, 1455, 1457 c.c.

  Richiamati come disciplina generale sulla risoluzione per inadempimento; servono come quadro interpretativo per valutare gravità e conseguenze dell'inadempimento in presenza di caparra

• art.1337 c.c.

  Richiama l'obbligo di correttezza e di buona fede nelle trattative; la condotta negoziale delle parti (es. trattative con terzi) deve essere valutata ai fini della compromissione dell'interesse contrattuale

• art.1375 c.c.

  Principio di buona fede nell'esecuzione del contratto: la valutazione dell'inadempimento deve tener conto dell'adempimento e delle condotte delle parti nello svolgimento del rapporto

• art.2901 c.c.

  Regola la domanda verso i successivi acquirenti (trascrizione del contratto con terzi); la Corte ha ritenuto la questione non decisa in appello e ha dichiarato il relativo motivo inammissibile in cassazione, rinviando la valutazione al giudice di merito

• art.91 c.p.c.

  Dispone la pronuncia sulle spese di lite; la Corte ha ordinato che il giudice del rinvio provveda alla liquidazione delle spese, comprese quelle di cassazione

• art.360 c.p.c. (co.1 nn.3,4,5)

  Norma sulle ragioni di ricorso per cassazione: la Corte ha applicato i criteri giurisprudenziali relativi al sindacato della motivazione (principio del 'minimo costituzionale' ex art.111 Cost.) e ha accolto il motivo che denunciava violazione di norme sostanziali (art.1385) ai sensi dell'art.360 co.1 n.3

• art.111 Cost.

  Fornisce il parametro del 'minimo costituzionale' della motivazione delle sentenze; la Corte ha ritenuto che la motivazione d'appello, pur sintetica, rispettasse quel minimo

Massime di principio

• Il recesso per caparra confirmatoria (art.1385 co.2 c.c.) richiede che l'inadempimento dell'altra parte sia colpevole e non di scarsa importanza; non è sufficiente un mero ritardo o una prestazione tardiva se il termine è non essenziale e a vantaggio dell'acquirente
• Il giudice deve compiere una valutazione comparativa dei comportamenti di entrambe le parti (adempimenti, trattative, adempimenti formali come cancellazione di ipoteche, eventuali trattative con terzi) prima di dichiarare legittimo il recesso di una parte
• La mancata formulazione di una diffida ad adempiere non esclude automaticamente il diritto di recesso, ma la tempestività dell'esercizio del recesso e il contesto (es. pochi giorni dalla scadenza, termini a favore dell'acquirente) sono elementi rilevanti nella valutazione della gravità dell'inadempimento
• Le condotte dei promittenti venditori (es. non aver adempiuto a obblighi pre-rogito come la cancellazione dell'ipoteca, aver negoziato e trascritto un altro preliminare) devono essere valutate e possono incidere sulla legittimità del loro recesso
• Le questioni relative ai terzi acquirenti (art.2901 c.c.) e le eventuali domande revocatorie devono essere esaminate con separata e specifica valutazione di merito; se non decise in appello possono essere riesaminate in sede di rinvio
• In cassazione i profili di insufficienza della motivazione sono sindacabili solo nei termini ristretti del 'minimo costituzionale': mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto insanabile o motivazione incomprensibile