Sentenza del 21/01/2015 n. 979 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR del Veneto per tre motivi: errata interpretazione dell'agevolazione prevista dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, ritenendo che essa spettasse soltanto all'acquirente che realizzi direttamente l'edificazione entro cinque anni; violazione delle norme sulla determinazione della base imponibile dell'imposta di registro; insufficiente motivazione sulla ragione per cui il prezzo di cessione, praticato dal Comune, sarebbe stato un prezzo politico non rettificabile. La società sosteneva invece che fosse sufficiente la realizzazione dell'opera entro il quinquennio anche da parte di un successivo acquirente e che il prezzo determinato dal Comune non fosse assimilabile a quello di mercato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti i motivi di ricorso, cassato la sentenza della CTR e rinviato la causa alla CTR del Veneto, sezione staccata di Verona, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. Ha stabilito che l'agevolazione fiscale spetta solo se l'utilizzazione edificatoria è realizzata entro cinque anni dallo stesso soggetto che ha acquistato l'area. Ha inoltre precisato che l'irrilevanza del valore di mercato e l'utilizzo dell'indennizzo come base imponibile operano soltanto quando l'acquisto avviene direttamente tramite procedimento espropriativo o atto dell'autorità pubblica; se l'ente espropriante vende successivamente il bene a terzi, si applicano le regole ordinarie sulla rettifica del valore. Il giudice del rinvio dovrà anche verificare concretamente l'eventuale natura pubblicistica e politico-sociale del prezzo, nonché la fondatezza della rettifica.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  "Il beneficio ... si applica a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall'acquisto"

  L'agevolazione sull'imposta di registro e sulle imposte ipotecarie e catastali è di stretta interpretazione e richiede che sia lo stesso acquirente dell'area a realizzare l'edificazione entro cinque anni. Non è sufficiente che l'opera sia realizzata tempestivamente da un successivo acquirente.

• Art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale

  Le norme agevolative sono soggette a interpretazione restrittiva; non possono essere estese oltre i casi e le condizioni espressamente previsti.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 44

  Quando l'acquisto avviene direttamente mediante procedimento espropriativo o atto dell'autorità pubblica, la base imponibile può essere determinata sulla base dell'indennizzo, senza rettifica secondo il valore di mercato.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  Per le successive cessioni effettuate dall'ente espropriante a terzi, la base imponibile resta soggetta alle regole ordinarie e il valore dichiarato può essere rettificato dall'Amministrazione finanziaria secondo il valore venale, indipendentemente dal titolo con cui il cedente aveva acquistato il bene.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 43 e 51

  Le norme disciplinano la determinazione della base imponibile dell'imposta di registro e consentono la verifica e la rettifica del valore dichiarato quando non corrisponda al valore rilevante ai fini fiscali.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali devono essere interpretate restrittivamente: occorre verificare puntualmente chi deve realizzare l'investimento, entro quale termine e con quali modalità.
• Quando una norma collega un beneficio alla realizzazione di un'opera da parte dell'acquirente, il requisito normalmente non si trasferisce a un successivo acquirente, salvo espressa previsione normativa.
• Il fatto che un bene sia stato originariamente acquisito da un Comune o tramite espropriazione non rende automaticamente intoccabile il prezzo delle successive vendite a privati.
• L'eccezione relativa alla determinazione della base imponibile mediante indennizzo opera per l'acquisto direttamente collegato al procedimento espropriativo, non necessariamente per la successiva alienazione del bene da parte dell'ente.
• La qualificazione di un prezzo come prezzo politico o agevolato deve essere dimostrata con elementi concreti: finalità pubbliche specifiche, provvedimenti, criteri di determinazione e collegamento effettivo con un programma di interesse pubblico.
• In caso di rinvio, la cassazione dei principi giuridici non determina necessariamente la liquidazione definitiva dell'imposta: il giudice di merito deve ancora accertare i fatti e quantificare, se dovuto, il maggior tributo.