Sentenza del 11/09/2018 n. 3703 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la legittimità e la sufficienza della motivazione dell’avviso di accertamento, ritenendo non adeguatamente specificati gli elementi utilizzati per determinare il maggior valore dell’immobile rispetto a quello dichiarato. La rettifica può basarsi non solo su valori comparativi o sul reddito, ma anche su destinazione, collocazione, tipologia, superficie, stato di conservazione ed epoca di costruzione. Tuttavia, tali elementi devono essere indicati concretamente e non mediante formule generiche o di stile, così da permettere al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa e di esercitare pienamente il diritto di difesa.

La decisione

Il principio affermato è che l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato è legittimo quando individua specifici e concreti elementi di valutazione del bene, anche diversi dai parametri comparativi e reddituali. Gli elementi relativi alle caratteristiche dell’immobile sono considerati pari ordinati rispetto agli altri parametri, ma la loro elencazione generica non è sufficiente. La motivazione deve quindi consentire al contribuente di ricostruire il percorso logico seguito dall’Amministrazione e di contestarlo efficacemente. Dal testo fornito non emerge l’esito processuale concreto della singola controversia; è desumibile soltanto il principio giuridico applicabile.

Norme richiamate

• Articolo 51 del D.P.R. n. 131/1986

  Disciplina i criteri per la determinazione del valore dei beni e dei diritti ai fini dell’imposta di registro, consentendo all’Amministrazione di verificare il valore dichiarato sulla base degli elementi rilevanti per la stima.

• Articolo 52 del D.P.R. n. 131/1986

  Regola la rettifica e l’accertamento del valore dichiarato, imponendo che l’atto renda conoscibili le ragioni della maggiore pretesa tributaria.

• Articolo 43, comma 1, lettera a), del D.P.R. n. 131/1986

  Individua la base imponibile dell’imposta di registro per gli atti traslativi, collegandola al valore del bene o del diritto trasferito.

• Cassazione civile, sezione tributaria, 26 gennaio 2018, n. 1961

  È richiamata quale precedente sul requisito di specificità degli elementi posti a fondamento della rettifica del valore immobiliare.

• Commissione Tributaria Regionale di Roma, Lazio, sezione IV, 28 settembre 2017, n. 5624

  È richiamata a sostegno della necessità che la motivazione dell’accertamento esponga elementi concreti e verificabili.

• Commissione Tributaria Regionale di Palermo, Sicilia, sezione XXIX, 11 gennaio 2016, n. 27

  È richiamata quale orientamento favorevole alla verifica della specificità e sufficienza degli elementi utilizzati per rettificare il valore dichiarato.

Massime di principio

• Un avviso di accertamento immobiliare può fondarsi su una pluralità di elementi: comparabili, redditività e caratteristiche concrete del bene.
• Non è necessario che l’Amministrazione utilizzi esclusivamente valori comparativi o parametri reddituali, purché il metodo di stima sia coerente e adeguatamente spiegato.
• La motivazione non può limitarsi a elencare genericamente destinazione, ubicazione, superficie, tipologia o stato di conservazione: deve indicare come ciascun elemento incida sul maggior valore accertato.
• La specificità della motivazione serve a consentire al contribuente di comprendere la pretesa, verificare i dati utilizzati e predisporre una difesa effettiva.
• In una situazione analoga, occorre confrontare l’avviso con le caratteristiche reali dell’immobile e verificare se l’Amministrazione abbia illustrato il procedimento estimativo o abbia usato formule standard prive di concreta riferibilità al bene.
• L’assenza di una motivazione concreta e verificabile può comportare l’illegittimità dell’accertamento, mentre la presenza di più elementi specificamente descritti può renderlo valido anche senza un parametro comparativo diretto.