Sentenza n. 6524/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

Il Condominio ha appellato la sentenza del TAR deducendo, anzitutto, error in iudicando, violazione degli artt. 22 del d.P.R. n. 380/2001, 19 e 3 della l. n. 241/1990, nonché eccesso di potere per difetto di presupposto, istruttoria e motivazione, erroneità, travisamento, sviamento, perplessità e illogicità. L’appellante ha contestato la ricostruzione dell’area interessata dall’intervento e ha sostenuto che l’ordinanza cautelare possessoria del giudice civile, posta dal TAR a fondamento della decisione, non avrebbe potuto definire la controversia edilizia. Ha inoltre dedotto la violazione dell’art. 39 c.p.a. in relazione all’art. 112 c.p.c., lamentando che il TAR non avesse esaminato distintamente tutti i motivi di ricorso. Sono stati riproposti i motivi non esaminati in primo grado, relativi alla necessità di un assenso o nulla osta condominiale, alla falsità delle dichiarazioni dei controinteressati circa la proprietà dell’area, all’omessa considerazione della diffida condominiale, al rigetto dell’istanza di autotutela, all’inefficacia della SCIA e all’obbligo del Comune di esercitare i poteri inibitori e repressivi. La censura centrale consisteva nell’asserita mancanza, in capo ai controinteressati, di un titolo dominicale o comunque di disponibilità dell’area interessata dai lavori.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza di primo grado, sia pure con diversa motivazione. Il Collegio ha ritenuto infondate le censure relative alla mancanza del titolo dei controinteressati. In materia edilizia il Comune deve verificare che il richiedente disponga di una relazione giuridicamente qualificata con il bene, reale o obbligatoria, sufficiente a legittimare la richiesta del titolo; non deve però accertare in modo pieno e definitivo l’esistenza, l’estensione o l’assenza di limitazioni dei diritti reali, poiché ciò implicherebbe l’esercizio di un potere di accertamento civilistico non attribuito all’amministrazione. L’amministrazione deve inoltre esaminare i profili urbanistico-edilizi, non ogni controversia civilistica tra privati. Nel caso concreto, i controinteressati avevano prodotto contratti di compravendita e atti di divisione sufficienti a dimostrare la legittimazione alla sanatoria; l’istruttoria comunale è stata ritenuta adeguata. È stata quindi esclusa anche la fondatezza della contestazione relativa a dichiarazioni non veritiere e al difetto di istruttoria. La controversia sulla proprietà esclusiva o condominiale dell’area non può essere trasferita nel giudizio sulla legittimità del titolo edilizio; perciò è stata respinta anche la richiesta di verificazione sulla proprietà della particella. Le censure relative all’autotutela, alla SCIA e ai poteri repressivi sono state ritenute infondate perché fondate sull’erroneo presupposto della mancanza di titolo dei richiedenti. Il rigetto dell’istanza di autotutela non doveva essere preceduto dal preavviso di rigetto, trattandosi di atto meramente confermativo della precedente valutazione e non di un provvedimento che prospettasse per la prima volta ragioni ostative. Non sussisteva, pertanto, alcun obbligo del Comune di attivare i poteri inibitori della SCIA o adottare provvedimenti repressivi e sanzionatori. Le spese sono state poste a carico dell’appellante, per complessivi euro 6.000,00, oltre accessori, in favore del Comune e dei controinteressati.

Norme richiamate

• art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001

  Il titolo edilizio può essere richiesto non soltanto dal proprietario, ma da chiunque disponga di una relazione giuridicamente qualificata con il bene, reale o obbligatoria, purché sufficiente a legittimare l’intervento.

• art. 22 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dall’appellante in relazione alla legittimità della SCIA e della sanatoria; la decisione esclude che le contestazioni proprietarie dedotte incidano, nel caso concreto, sulla legittimità del titolo edilizio.

• art. 3 l. n. 241/1990

  Richiamato in relazione al dedotto difetto di motivazione; il Consiglio di Stato ha escluso che i provvedimenti impugnati fossero privi di adeguata motivazione o istruttoria.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  “si applica ai procedimenti che l’Amministrazione intenda concludere con un provvedimento che ‘per la prima volta’ rappresenta al richiedente una o più ragioni impeditive dell’accoglimento della sua istanza”

  Il preavviso di rigetto non è necessario quando l’istanza di riesame è respinta con un atto meramente confermativo, fondato sull’immodificabilità della precedente valutazione.

• art. 39 d.lgs. n. 104/2010

  Richiamato dall’appellante in relazione alla dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c.; la censura è stata superata dal rigetto nel merito delle questioni riproposte.

• art. 112 c.p.c.

  “il giudice (deve) pronunciare su tutta la domanda”

  Richiamato per contestare l’omesso esame di alcuni motivi da parte del TAR; il Consiglio di Stato ha comunque esaminato le censure riproposte e le ha ritenute infondate.

Massime di principio

• Nel giudizio sulla legittimità di un titolo edilizio, l’amministrazione deve verificare che il richiedente disponga di una relazione giuridicamente qualificata con l’immobile, fondata sulla proprietà, su altro diritto reale o su un rapporto obbligatorio accompagnato, quando necessario, dal consenso del proprietario.
• La verifica comunale della legittimazione alla richiesta del titolo edilizio non richiede l’accertamento pieno e definitivo dell’esistenza, dell’estensione o dell’assenza di limitazioni dei diritti reali, poiché tale accertamento appartiene alla giurisdizione civile e non può trasformare il procedimento edilizio in un giudizio sulla proprietà.
• Il Comune, nell’esaminare un’istanza edilizia o di sanatoria, deve concentrarsi sui profili urbanistici ed edilizi connessi all’intervento e non è tenuto a risolvere ogni controversia civilistica tra privati, salvo che la questione civilistica incida direttamente sulla tutela dell’interesse pubblico urbanistico-edilizio.
• La contestazione della proprietà o della comproprietà dell’area non può essere utilizzata, nel giudizio amministrativo sul titolo edilizio, per ottenere un accertamento dominicale estraneo all’oggetto del processo; una richiesta di verificazione sulla proprietà è quindi superflua quando la legittimazione edilizia del richiedente sia stata adeguatamente documentata.
• Il preavviso di rigetto previsto dall’art. 10-bis della l. n. 241/1990 non è necessario quando l’amministrazione respinge un’istanza di autotutela con un atto meramente confermativo della precedente valutazione, senza prospettare per la prima volta ragioni ostative conosciute dal richiedente.

Come è indicizzato