Sentenza n. 14251/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza dirigenziale con cui il Comune gli ha ingiunto la demolizione e il ripristino di opere edilizie ritenute abusive, deducendo quattro gruppi di censure. In primo luogo, ha sostenuto che l’ordinanza fosse illegittimamente indirizzata nei suoi confronti perché, a seguito della confisca definitiva dell’immobile, non era più proprietario del bene, trasferito al patrimonio dello Stato, e l’ingiunzione avrebbe dovuto essere notificata all’amministrazione titolare del bene. Ha inoltre contestato la qualificazione edilizia delle opere riguardanti il piano seminterrato, sostenendo che la sostituzione della porta basculante con una porta-finestra non avesse modificato la destinazione del garage né impedito il transito dei veicoli, e negando di avere realizzato impianti finalizzati alla trasformazione del locale in residenza. Ha poi negato l’esistenza dell’abuso relativo alla chiusura di una finestra al piano terra, deducendo che tale intervento fosse previsto dalla DIA presentata nel 2014 e dalla relativa autorizzazione paesaggistica. In generale, ha dedotto violazione degli artt. 31, 32 e 33 del d.P.R. 380/2001, dell’art. 15 della l.r. Lazio 15/2008, delle disposizioni in materia di attività edilizia libera e tutela paesaggistica, dell’art. 3 della l. 241/1990 e dell’art. 97 Cost., nonché eccesso di potere per erroneità e falsità dei presupposti, travisamento, carenza istruttoria e motivazionale.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Quanto alla destinataria dell’ingiunzione, ha ritenuto sufficiente, ai sensi dell’art. 31, comma 2, del d.P.R. 380/2001, che il soggetto fosse responsabile dell’abuso e avesse la disponibilità materiale dell’immobile, non essendo decisiva la perdita della proprietà per effetto della confisca. Il ricorrente, che abitava ancora l’immobile ed era presente al sopralluogo, poteva quindi essere destinatario dell’ordine ripristinatorio. Il Collegio ha distinto tale ordine dalle successive misure dell’acquisizione gratuita e della sanzione pecuniaria per mancata ottemperanza, rispetto alle quali il proprietario non responsabile può far valere l’impossibilità di adempiere per difetto di disponibilità del bene. Quanto al piano seminterrato, la documentazione fotografica e la relazione tecnica comunale hanno dimostrato la trasformazione di locali destinati a garage e cantina in ambienti residenziali, con predisposizione degli impianti, chiusura dell’accesso carrabile, realizzazione di una porta-finestra e destinazione degli ambienti a soggiorno e cucina. Tale trasformazione comporta incremento delle superfici utili e del carico urbanistico, richiede il permesso di costruire e, in sua assenza, è soggetta a demolizione. Quanto alla chiusura della finestra al piano terra, il TAR ha rilevato che la DIA e l’autorizzazione paesaggistica prodotte dal ricorrente riguardavano opere diverse da quelle contestate. Trattandosi inoltre di area sottoposta a vincolo paesaggistico, l’assenza di titolo edilizio e paesaggistico legittimava l’esercizio del potere repressivo e l’ordine di demolizione. Le spese sono state integralmente compensate per la peculiarità e l’andamento della controversia.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  L’ingiunzione alla demolizione deve essere notificata non solo al proprietario del bene ma anche al “responsabile dell'abuso”.

  L’ordine di demolizione può essere rivolto anche al soggetto che, pur non essendo più proprietario, abbia la responsabilità dell’abuso e la disponibilità materiale del bene, tale da consentire il ripristino dell’ordine urbanistico violato.

• art. 15 l.r. Lazio 15/2008

  Costituisce, insieme all’art. 31 del d.P.R. 380/2001, la base normativa regionale dell’ingiunzione di demolizione delle opere abusive.

• art. 45 d.lgs. 159/2011

  A seguito della confisca definitiva di prevenzione i beni sono acquisiti al patrimonio dello Stato liberi da oneri e pesi.

  La confisca definitiva trasferisce la proprietà del bene allo Stato, ma tale effetto non esclude che l’ordine di demolizione sia notificato al precedente proprietario o occupante responsabile dell’abuso, se questi conserva la disponibilità del bene.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La trasformazione di locali accessori in locali residenziali, quando determina incremento delle superfici utili e del carico urbanistico, richiede un titolo edilizio idoneo e, in mancanza, può essere repressa con demolizione.

• art. 27 d.P.R. 380/2001

  Per opere eseguite senza titolo in area sottoposta a vincolo paesaggistico è legittimo il potere repressivo demolitorio, indipendentemente dalla specifica qualificazione del titolo edilizio necessario, quando manchino sia il titolo urbanistico sia quello paesaggistico.

• art. 146 d.lgs. 42/2004

  La tutela paesaggistica rileva quale presupposto del controllo sull’intervento realizzato in area vincolata; nel caso concreto, i titoli prodotti dal ricorrente non riguardavano l’opera contestata.

• art. 3 l. 241/1990

  Le censure di difetto di motivazione sono state ritenute infondate perché l’accertamento comunale e la documentazione tecnica consentivano di individuare le opere abusive e le ragioni dell’ordine ripristinatorio.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione, avendo natura ripristinatoria, può essere notificato non solo al proprietario ma anche al responsabile dell’abuso che abbia la disponibilità materiale del bene e la concreta possibilità di ripristinare la situazione legittima, indipendentemente dal titolo di proprietà.
• La perdita della proprietà dell’immobile per effetto di una confisca definitiva non impedisce di rivolgere l’ordine di demolizione al precedente proprietario o occupante che sia responsabile dell’abuso e continui ad avere la disponibilità del bene.
• La disponibilità del bene e la responsabilità dell’abuso rilevano per l’ordine di demolizione; invece, per l’acquisizione gratuita e per la sanzione pecuniaria conseguenti alla mancata ottemperanza, il proprietario non responsabile può dimostrare di non aver potuto adempiere per mancanza della disponibilità dell’immobile.
• La trasformazione di locali accessori non residenziali, quali garage o cantine, in ambienti residenziali costituisce mutamento edilizio rilevante quando determina incremento delle superfici utili e del carico urbanistico; essa richiede il permesso di costruire e, in assenza del titolo, è soggetta a sanzione demolitoria.
• In area sottoposta a vincolo paesaggistico, la realizzazione di opere prive sia del titolo edilizio sia dell’autorizzazione paesaggistica legittima l’adozione dell’ordine di demolizione, senza che assuma rilievo decisivo la diversa qualificazione del titolo edilizio astrattamente necessario.

Come è indicizzato