Cassazione Civile, Ordinanza n. 31369/2022 del 24/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto stipulato il 14 luglio 1993, denominato dalle parti come "compromesso di vendita immobiliare", relativo a un immobile di proprietà della resistente. Il giudice di merito aveva qualificato l'accordo come preliminare di vendita, dichiarato autentiche le sottoscrizioni, ordinato il rilascio del 75% dell'immobile in favore della resistente, respinto la domanda di indennità di occupazione e dichiarato inammissibile l'appello incidentale della resistente per difetto di specificità. Il ricorrente principale ha censurato: 1) la qualificazione del contratto come preliminare e non come compravendita, invocando violazione dei criteri ermeneutici e omesso esame di fatti; 2) la declaratoria di prescrizione del diritto di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., sostenendo l'esistenza di atti interruttivi; 3) la decorrenza del termine prescrizionale dalla data fissata per il rogito; 4) il rigetto della domanda subordinata di restituzione del prezzo versato o di indebito arricchimento, proposta solo in memoria ex art. 183 c.p.c. La resistente, con ricorso incidentale, ha censurato: 1) l'inammissibilità del proprio appello incidentale sulla data finale dell'indennità per mancato godimento del bene; 2) l'esclusione della detenzione senza titolo del bene da parte del promissario acquirente dopo la scadenza del termine per il definitivo e la prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il quarto motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, rigettando gli altri motivi. Ha cassato la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e ha rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. In particolare, ha ritenuto ammissibile la domanda subordinata di restituzione del prezzo/indebito arricchimento proposta nella memoria ex art. 183 c.p.c., in quanto connessa per alternatività o incompatibilità alla vicenda sostanziale dedotta. Ha inoltre affermato che l'appello incidentale della resistente non era inammissibile, poiché conteneva una chiara critica alla statuizione sul dies ad quem dell'indennizzo per mancato godimento del bene. Sono stati invece confermati: la qualificazione del negozio come preliminare di vendita, la prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c. e l'infondatezza della pretesa di occupazione senza titolo prima della domanda di restituzione, poiché la mera scadenza del termine per il definitivo e la prescrizione non estinguono automaticamente il preliminare e il comodato collegato.

Norme richiamate

• artt. 1362 e ss. c.c.

  I criteri ermeneutici sono stati applicati per confermare la qualificazione del contratto come preliminare di vendita, valorizzando il contenuto complessivo dell'accordo e non la sola terminologia usata dalle parti.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo come omesso esame di un fatto storico decisivo e non come mera richiesta di diversa lettura delle clausole contrattuali o delle risultanze istruttorie.

• art. 2932 c.c.

  L'azione per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre si prescrive dal momento di scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo.

• art. 2934 c.c.

  È richiamato in relazione alla prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre.

• art. 2943 c.c.

  La prescrizione è interrotta da atti provenienti dal titolare del diritto che costituiscano in mora il debitore e manifestino in modo inequivoco la volontà di ottenere l'adempimento.

• art. 2944 c.c.

  Il riconoscimento del diritto idoneo a interrompere la prescrizione richiede volontarietà, consapevolezza, inequivocità, recettizietà ed esternazione verso la controparte.

• art. 1457 c.c.

  È richiamato dal ricorrente per contestare il decorso del termine di prescrizione, ma la Corte reputa la censura infondata.

• art. 183 c.p.c.

  Nel testo applicabile ratione temporis, consente la proposizione di domande modificate, purché connesse alla vicenda sostanziale originaria; non consente domande nuove sganciate dal rapporto dedotto.

• art. 112 c.p.c.

  È evocato in relazione alla dedotta ultrapetizione, ma la Corte ritiene ammissibile la domanda subordinata perché modificazione e non domanda nuova.

• art. 342 c.p.c.

  Nel testo anteriore alla riforma del 2012, richiede specificità dei motivi di appello, soddisfatta anche da una critica sostanziale, non formalistica, alle rationes decidendi.

• art. 1810 c.c.

  È richiamato a sostegno della tesi dell'occupazione senza titolo, ma la Corte esclude che la mera scadenza del termine per il definitivo e la prescrizione facciano cessare automaticamente il titolo detentivo.

• art. 1458 c.c.

  È evocato in relazione agli effetti della risoluzione e alla restituzione, ma la Corte afferma che tali effetti non derivano automaticamente dalla sola prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c.

• art. 2033 c.c.

  È richiamato quanto alla domanda di restituzione del prezzo versato, ammissibile come domanda subordinata connessa alla vicenda sostanziale.

• art. 184 c.p.c.

  È citato per il deposito di documenti richiamati dalla parte ai fini dell'interruzione della prescrizione e della domanda restitutoria.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 329 c.p.c.

  È richiamato per affermare che una questione non devoluta in appello non può essere proposta per la prima volta in cassazione.

• art. 342 c.p.c.

  La Corte esclude l'inammissibilità dell'appello incidentale perché conteneva una chiara impugnazione del punto decisorio contestato.

• art. 366, comma 1, nn. 4 e 6, c.p.c.

  L'inammissibilità va valutata separatamente per ciascun motivo, con specifica indicazione dei documenti e dei fatti su cui ciascuna censura si fonda.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  È richiamato in tema di oneri di specificazione e deposito ai fini del ricorso per cassazione.

• art. 342 e 163 c.p.c.

  Nel testo applicabile, la specificità dei motivi d'appello assorbe alcuni requisiti formali dell'atto di citazione, senza richiedere formule sacramentali.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita immobiliare, anche se sono anticipati consegna del bene e pagamento del prezzo, ciò non comporta di per sé il trasferimento della proprietà: occorre comunque il contratto definitivo, salvo diversa inequivoca volontà negoziale delle parti.
• La qualificazione del contratto spetta al giudice di merito sulla base del contenuto complessivo dell'accordo e della comune intenzione delle parti; in cassazione non è consentito sostituire una diversa lettura delle clausole sotto la veste del vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo realmente trascurato, non la mera critica alla valutazione delle prove o alla motivazione del giudice.
• Nel preliminare di vendita, il diritto del promissario acquirente all'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. si prescrive dal momento di scadenza del termine pattuito per la stipula del definitivo.
• La prescrizione è interrotta solo da atti idonei a costituire in mora il debitore o da riconoscimenti del diritto che siano inequivoci, recettizi ed esternati verso la controparte; mere sollecitazioni o richiami al pagamento di spese relative al bene non bastano.
• Nel processo civile disciplinato dal testo previgente dell'art. 183 c.p.c., la memoria di trattazione può introdurre domande modificate purché connesse alla vicenda sostanziale già dedotta, anche per alternatività o incompatibilità rispetto alla domanda originaria; non sono invece ammesse domande nuove autonome.
• L'appello soggetto al previgente art. 342 c.p.c. è specifico quando, anche senza formule sacramentali, contrappone alle rationes decidendi del primo giudice critiche idonee a individuarne i punti contestati.
• Se la consegna anticipata del bene al promissario acquirente avviene in forza del preliminare, la detenzione è giustificata da un comodato collegato al preliminare e non diviene abusiva per il solo fatto della scadenza del termine per il definitivo o della prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c.; la detenzione senza titolo nasce solo con la cessazione del rapporto e con la richiesta di restituzione.
• La mera prescrizione del diritto alla sentenza ex art. 2932 c.c. non estingue automaticamente il preliminare né il collegato titolo di detenzione del bene, sicché non basta, da sola, a fondare una pretesa di occupazione sine titulo.
• Quando una domanda di restituzione o arricchimento è proposta in via subordinata rispetto alla domanda principale e si collega alla medesima vicenda sostanziale, il giudice deve esaminarla nel merito e non può respingerla come mutatio libelli tardiva.

Come è indicizzato