Sentenza del 18/02/2021 n. 1052 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di liquidazione per maggior valore sulla compravendita di un terreno: il ricorrente contestava l'attribuzione di un maggior valore unitario al terreno sulla base della sua presumibile edificabilità e della valutazione a metro quadro operata dall'Ufficio.

Norme richiamate

• d.P.R. 131/86, art. 51

  Norma di riferimento per la liquidazione in sede di registrazione; utilizzata per legittimare la determinazione del valore imponibile anche tramite valutazioni di mercato e comparazioni per unità di misura.

• Cass. SS.UU. 25506/2006

  Giurisprudenza richiamata a sostegno del principio che la potenzialità edificatoria può incidere sulla valutazione del terreno e che la comparazione con immobili similari è metodo accettabile per determinare il valore.

• Cass. ord. 33671/2019

  Ordinanza che conferma la possibilità di valorizzare la potenzialità edificatoria nella stima del valore e la legittimità dell'uso di parametri a metro quadro anche in assenza di strumenti urbanistici adottati.

Massime di principio

• La qualificazione del terreno come edificabile (anche se solo potenziale) può giustificare l'attribuzione di un valore superiore rispetto al valore agricolo: non è necessario che esista uno strumento urbanistico già adottato.
• La valutazione può essere effettuata mediante confronto con valori unitari (€/m²) desunti da casi comparabili e dal mercato immobiliare locale; tali comparazioni sono strumenti legittimi per la determinazione del maggior valore.
• L'Amministrazione può legittimamente liquidare maggior valore basandosi su tali criteri, ma è opportuno che la valutazione sia motivata e supportata da elementi probatori concreti (es. prezzi di mercato, indici locali, analoghe transazioni).
• Il contribuente che contesta deve fornire elementi contrari specifici (es. vincoli urbanistici, impossibilità pratica di edificare, diversa destinazione d'uso) per scalfire la valutazione dell'Ufficio.
• In fase di controllo è rilevante valutare rischi e oneri che potrebbero rendere fittiva o teorica la potenzialità edificatoria: la mera ipotesi non basta se il quadro fattuale indica realistica possibilità di edificare.