Sentenza del 11/11/2016 n. 23045 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti avevano venduto un terreno alla società Con.Cave Mantova S.r.l. per 5.560.000 euro applicando l'imposta di registro con aliquota dell'8%, ritenendo che l'area, inclusa nel piano provinciale delle cave della Lombardia, non fosse agricola. L'Agenzia delle Entrate sosteneva invece che il terreno dovesse essere tassato con aliquota del 15%, poiché l'acquirente non era imprenditore agricolo professionale e, al momento della vendita, mancava ancora l'autorizzazione concreta all'estrazione. La CTR aveva accolto i ricorsi dei contribuenti. In Cassazione l'Agenzia ha contestato la violazione delle norme sull'imposta di registro e l'omessa valutazione della destinazione agricola effettiva del terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la decisione favorevole ai contribuenti. Ha stabilito che l'inclusione del terreno nel piano cave, quale strumento urbanistico immediatamente efficace e vincolante, era sufficiente a escluderne la natura agricola ai fini fiscali. Non era necessario che, alla data della vendita, fosse già stata rilasciata l'autorizzazione all'estrazione: tale autorizzazione riguarda l'effettivo sfruttamento del bene e non modifica la sua qualificazione urbanistica e fiscale. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. Le spese processuali sono state compensate integralmente.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 20

  L'imposta di registro deve essere applicata considerando gli effetti giuridici dell'atto e la qualificazione del bene al momento del trasferimento, che costituisce il fatto imponibile.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, parte prima, art. 1, commi 1 e 2

  La diversa aliquota applicabile dipende dalla natura e dalla qualificazione urbanistica del terreno trasferito.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Ai fini fiscali, l'edificabilità o la diversa qualificazione urbanistica dell'area può rilevare già sulla base dello strumento urbanistico adottato, senza che siano necessari l'approvazione regionale definitiva o strumenti attuativi.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  La norma interpretativa stabilisce che la qualificazione urbanistica del terreno deve essere valutata in relazione allo strumento urbanistico vigente o adottato al momento del trasferimento, poiché anche l'avvio del procedimento urbanistico può incidere sul valore fiscale del bene.

• L.R. Lombardia 8 agosto 1998, n. 14, art. 10, comma 2

  Le previsioni del piano prevalgono sulle eventuali previsioni difformi contenute negli strumenti urbanistici approvati dai consigli comunali e sono immediatamente efficaci e vincolanti nei confronti di chiunque.

  L'inclusione dell'area nel piano cave regionale, essendo immediatamente efficace e vincolante, esclude la natura agricola del terreno ai fini fiscali, anche se manca ancora l'autorizzazione concreta all'attività estrattiva.

• L. 8 agosto 1998, n. 14, artt. 6, 11, 12 e 29

  Sono state richiamate dall'Agenzia delle Entrate per sostenere la necessità di ulteriori autorizzazioni e verifiche ai fini dello sfruttamento estrattivo; la Corte ha tuttavia ritenuto tali adempimenti irrilevanti per la qualificazione urbanistica e fiscale del terreno.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25505 del 30 novembre 2006

  La qualificazione fiscale dell'area va riferita alla situazione urbanistica esistente al momento del trasferimento; l'edificabilità non dipende necessariamente dall'approvazione definitiva regionale o dall'adozione di strumenti attuativi.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 30 novembre 2006

  L'inserimento dell'area in un piano estrattivo può modificare la destinazione urbanistica rilevante ai fini fiscali già prima del completamento dell'intero iter amministrativo.

• Cass. n. 26120 e n. 26121 del 5 ottobre 2007

  L'inserimento iniziale dell'immobile nel polo estrattivo può essere sufficiente a incidere sulle sue qualità fiscali, indipendentemente dal successivo perfezionamento dell'iter approvativo.

Massime di principio

• Per determinare l'imposta di registro sui terreni occorre guardare principalmente alla qualificazione urbanistica del bene al momento della vendita, non soltanto al suo utilizzo materiale effettivo.
• L'inclusione dell'area in uno strumento urbanistico che ne consenta l'utilizzo estrattivo o edificatorio può escludere la natura agricola ai fini fiscali anche quando l'attività non sia ancora concretamente iniziata.
• La mancanza di una successiva autorizzazione amministrativa necessaria per sfruttare il terreno non annulla, di regola, la diversa destinazione urbanistica già attribuita allo stesso.
• Ai fini fiscali, l'adozione o l'efficacia dello strumento urbanistico può essere sufficiente: non sono sempre necessarie l'approvazione di ogni fase procedurale o l'adozione di strumenti attuativi.
• La situazione deve essere verificata caso per caso, controllando lo strumento urbanistico applicabile alla data dell'atto, la sua efficacia immediata e l'eventuale presenza di particelle ancora classificate come agricole.