Cassazione Civile, Sentenza n. 1753/2025 del 24/01/2025

Esito

La controversia

L'ISDC impugnava la sentenza che, in sede sommaria, aveva autorizzato l'affrancazione di diritti di livello in favore dei livellari determinando un capitale affrancatorio di €1.642,50 calcolato sulla rendita catastale maggiorata dell'80% in base all'art.3 comma 50 L. n.662/1996 e aggiornato con indici ISTAT e moltiplicato per 15 annualita'. L'ISDC sosteneva invece l'esistenza di un accordo convenzionale sul capitale di affrancazione per €4.900,00 (con acconti versati e ricevute), e/o la pattuizione di canoni arretrati e chiedeva la riclassificazione del criterio di calcolo del capitale anche in considerazione della presunta vocazione edificatoria del fondo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'ISDC e confermato le decisioni dei giudici di merito. Ha ritenuto che la scrittura privata del 2013 non costituisse un accordo valido sul canone di affrancazione poiche' sottoscritta da un solo coutilista e non dall'ISDC e che gli acconti non integrassero il perfezionamento dell'affrancazione; ha altresi' ritenuto corretta la determinazione del capitale affrancatorio secondo la rendita catastale maggiorata e l'adeguamento ISTAT (coerente con la giurisprudenza costituzionale) e ha escluso la possibilita' di determinare il capitale sulla base del valore di mercato. L'ISDC e' stata condannata al pagamento delle spese processuali di legittimita'.

Norme richiamate

• Legge n. 607/1966

  Regola la procedura giudiziale di affrancazione; la Corte ha ritenuto legittimo il ricorso alla procedura giudiziale per ottenere la determinazione del capitale affrancatorio quando non vi sia un accordo valido tra le parti

• Legge n. 998/1925

  Prevede la trascrizione nei registri immobiliari dell'atto di determinazione del capitale affrancatorio; la Corte ha usato questa norma per sostenere che la pattuizione dell'affrancazione richiede forma scritta e trascrivibilita', con conseguente valore probatorio della scrittura

• Regio Decreto n. 426/1926

  Conteneva disposizioni applicative della L. 998/1925; il D.Lgs. 212/2010 ha abrogato il R.D. ma non la L. 998/1925, per cui le regole sostanziali sulla forma e trascrizione restano rilevanti per la Corte

• Legge n. 1138/1970

  Stabilisce che l'affrancazione si opera tramite pagamento di una somma pari a 15 volte il canone annuo; la Corte ha ricordato che il perfezionamento dell'affrancazione implica il pagamento integrale se si tratta di contratto reale

• D.Lgs. 13.12.2010 n. 212

  Ha abrogato il R.D. n. 426/1926 ma non la L. 998/1925; la Corte ha chiarito che cio' non invalida la rilevanza della forma scritta e della trascrizione per le pattuizioni di affrancazione

• Legge n. 662/1996

  Introduce il coefficiente dell'80% per la rivalutazione della rendita dominicale; la Corte ha ritenuto legittimo l'uso di tale maggiorazione unitamente all'adeguamento ISTAT (FOI) per adeguare il capitale affrancatorio alla realta' economica, secondo la giurisprudenza costituzionale

• Leggi n. 221/2012 e n. 208/2015

  Previste in motivazione ma non applicate dalla Corte al calcolo del capitale affrancatorio perche' tali coefficienti si riferirebbero a ipotesi risarcitorie; la Corte ha confermato che il capitale di affrancazione ha natura indennitaria e segue i criteri richiamati dalla Corte Costituzionale

• Codice Civile

  art. 971, art. 1333, artt. 1326, 1328, 1334, 1335

  Art. 971 consente l'affrancazione promossa anche da un solo enfiteuta per la totalita' con subentro nei rapporti verso gli altri; la Corte ha pero' ritenuto che, nella fattispecie, la mancanza di una valida pattuizione scritta e il mancato pagamento integrale impediscono di attribuire efficacia affrancatoria a mere proposte o acconti; gli articoli in tema di formazione del contratto sono richiamati ma la valutazione probatoria dei fatti resta di merito

• Giurisprudenza Corte Costituzionale

  sentenza n. 143/1997 e n. 37/1969

  La Corte di Cassazione ha richiamato la giurisprudenza costituzionale che ha ammesso l'utilizzo della rendita catastale con coefficienti di rivalutazione e l'adeguamento ISTAT per il calcolo del capitale di affrancazione e ha escluso l'equiparazione dell'affrancazione all'espropriazione, sconsigliando la determinazione in base al valore di mercato

Massime di principio

• Perche' sussista un accordo valido sul canone di affrancazione e' necessario il consenso formale: la scrittura deve essere sottoscritta dalle parti interessate e la pattuizione e' quella rilevabile per iscritto e trascrivibile; una dichiarazione sottoscritta da un solo co-titolare ha scarso valore probatorio
• Il perfezionamento dell'affrancazione volontaria richiede, secondo la normativa e la giurisprudenza richiamata, il pagamento integrale del corrispettivo pattuito se la fattispecie ha natura di contratto reale; il versamento di acconti non e' automaticamente idoneo a perfezionare l'affrancazione
• In assenza di un accordo valido, la procedura giudiziale ex L. 607/1966 e le relative determinazioni sommarie possono determinare il capitale affrancatorio sulla base della rendita catastale con i coefficienti di rivalutazione (es. 80% ex art.3 comma 50 L.662/1996) e l'adeguamento ISTAT, moltiplicando poi per 15 annualita' come previsto dalla normativa applicabile
• La determinazione del capitale di affrancazione si basa su criteri indennitari e non sul prezzo di mercato; l'invocazione del valore venale del fondo richiede argomentazioni e prove specifiche e non puo' prevalere automaticamente sui criteri giustificati dalla Corte Costituzionale
• Se si contesta il calcolo del capitale, le doglianze devono indicare espressamente le norme violate o il vizio di calcolo; censure generiche su interi corpi normativi senza specificazioni sono inammissibili in sede di legittimita'
• In presenza di piu' cointestatari di un livello o enfiteusi, uno solo puo' promuovere l'affrancazione per la totalita' ai sensi dell'art. 971 c.c., ma l'efficacia rispetto agli altri puo' comunque dipendere dalle formalita' richieste e dal pagamento integrale