Cassazione Civile, Ordinanza n. 16433/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una successione ereditaria. Un coerede ha agito sostenendo che la madre, prima del decesso, aveva alienato due immobili al fratello e che tali vendite mascherassero in realtà donazioni simulate lesive della quota di legittima. Ha chiesto l’accertamento della nullità assoluta delle vendite e delle donazioni dissimulate, con conseguente attribuzione dei beni ereditari e riconoscimento del proprio diritto di accrescimento. Il convenuto ha resistito e ha proposto domande riconvenzionali, tra cui il riconoscimento del diritto di ritenzione ex art. 521 c.c., l’applicazione dell’art. 799 c.c., l’usucapione di uno degli immobili e, in subordine, la divisione del compendio. In appello la Corte territoriale, dopo aver dichiarato la nullità di alcuni atti e assegnato diversi beni al coerede attore, ha rimesso la causa in istruttoria per la divisione del compendio residuo; con sentenza successiva ha poi rigettato la domanda di divisione. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c., sostenendo che sulla divisione si fosse formato giudicato con la sentenza parziale d’appello; 2) violazione dell’art. 40, comma 2, l. n. 47/1985, assumendo che gli immobili erano comunque divisibili perché le difformità edilizie erano eliminabili o perché bastava la dichiarazione sostitutiva circa l’epoca anteriore al 1 settembre 1967; 3) nullità della sentenza per violazione degli artt. 24 e 111 Cost. e 183 c.p.c., perché la questione della carenza documentale urbanistica sarebbe stata introdotta tardivamente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha accolto il secondo e ha dichiarato assorbito il terzo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, affinché riesamini la domanda di divisione applicando il principio per cui, nelle divisioni aventi ad oggetto immobili realizzati anteriormente al 1 settembre 1967, la divisibilità dipende dalla presenza in atti della dichiarazione sostitutiva riferibile ai beni e dalla sua veridicità; le eventuali difformità edilizie successive incidono solo sul valore del bene e non impediscono la divisione. Il giudice del rinvio dovrà inoltre provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere la formazione del giudicato sulla divisione, ma la Corte esclude che la sentenza parziale avesse deciso definitivamente sul relativo diritto.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l’intangibilità della decisione sulla divisione; la Corte esclude la formazione del giudicato.

• art. 785 c.p.c.

  "Se non sorgono contestazioni sul diritto alla divisione, essa è disposta con ordinanza del giudice istruttore; altrimenti questi provvede a norma dell’articolo 187"

  la Corte lo richiama per spiegare che il giudizio divisorio si articola in due fasi e che la sentenza precedente aveva solo rimesso la causa in istruttoria, senza decidere definitivamente sul diritto alla divisione.

• art. 40, comma 2, legge n. 47 del 1985

  per gli atti di trasferimento relativi a edifici costruiti prima del 1 settembre 1967, la validità richiede che nell’atto risulti la dichiarazione sostitutiva attestante l’inizio delle opere in epoca anteriore a tale data; la nullità opera solo se la dichiarazione manca, non se l’immobile presenta difformità edilizie successive.

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  è richiamato come norma che riproduce la disciplina previgente e sanziona con nullità testuale la mancata indicazione degli estremi del titolo edilizio nei trasferimenti immobiliari; la nullità è di stretta interpretazione.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  la nullità edilizia è ricondotta a una nullità testuale, come specifica declinazione della nullità prevista dall’articolo.

• art. 1418, comma 2, c.c.

  la Corte esclude che possa operare la nullità virtuale per il solo fatto dell’abusività urbanistica del bene.

• art. 17 legge n. 47 del 1985

  disposizione sostanzialmente riprodotta dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001; viene richiamata come base della nullità testuale.

• art. 521 c.c.

  richiamato dalla parte resistente nelle domande riconvenzionali sul diritto di ritenzione.

• art. 799 c.c.

  richiamato dalla parte resistente nelle domande riconvenzionali.

• art. 24 Cost.

  invocato nel terzo motivo per lamentare la pretesa tardiva introduzione della questione urbanistica.

• art. 111 Cost.

  invocato nel terzo motivo per lamentare violazione del giusto processo e del contraddittorio.

• art. 183 c.p.c.

  invocato nel terzo motivo per contestare l’introduzione della questione in corso di causa.

• art. 15 legge n. 10 del 1977

  richiamato in giurisprudenza come norma di stretta interpretazione sulle nullità urbanistiche.

• art. 713 c.c.

  richiamato nel principio per cui, in divisione, la regolarità edilizia del fabbricato costituisce condizione dell’azione sotto il profilo della possibilità giuridica, quando manchi la documentazione richiesta.

Massime di principio

• Nel giudizio di divisione la precedente sentenza che si limiti a rimettere la causa in istruttoria non determina giudicato sul diritto alla divisione, se non abbia deciso in modo definitivo il relativo contrasto tra le parti.
• Le nullità urbanistiche degli atti di trasferimento immobiliare sono di stretta interpretazione e operano solo nei casi espressamente previsti dalla legge; non può essere estesa per analogia la sanzione della nullità a ipotesi diverse.
• Per gli immobili edificati prima del 1 settembre 1967, ai fini della validità dell’atto è sufficiente la dichiarazione dell’alienante che attesti tale epoca di costruzione, purché la dichiarazione sia riferibile al bene e veritiera; eventuali difformità edilizie successive non incidono sulla validità del trasferimento.
• La disciplina sulla regolarità urbanistica non introduce un generale divieto di circolazione dei beni abusivi: l’illiceità urbanistica resta sul piano sanzionatorio amministrativo e penale, mentre la validità civilistica del negozio dipende solo dai presupposti testualmente previsti dalla norma.
• Nelle divisioni di beni immobili, la mancanza della documentazione urbanistica richiesta può impedire la pronuncia divisoria; viceversa, se la documentazione è presente e riferibile ai beni, le irregolarità successive possono incidere soltanto sulla stima e non sulla divisibilità in sé.

Come è indicizzato