Sentenza del 15/12/2016 n. 2217 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la mancata tassazione, ai fini IRPEF, della plusvalenza realizzata mediante la cessione di un terreno sul quale insisteva un fabbricato destinato alla demolizione. Secondo l'Amministrazione, il terreno avrebbe dovuto essere considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente applicazione della disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili. La questione riguardava quindi se la presenza di un fabbricato destinato alla demolizione consentisse di qualificare l'operazione come vendita di un terreno edificabile, anziché come cessione di un fabbricato e della relativa area pertinenziale.

La decisione

La Cassazione ha escluso l'assoggettamento a IRPEF della plusvalenza in base alla disciplina dei terreni edificabili. Ha ritenuto che la cessione di un terreno con sovrastante fabbricato, anche se quest'ultimo è destinato alla demolizione, non integri la vendita di un terreno suscettibile di ulteriore utilizzazione edificatoria. La plusvalenza non è quindi imponibile secondo la relativa disciplina, salvo che l'Amministrazione dimostri una diversa e autonoma operazione avente effettivamente a oggetto un'area edificabile.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), disciplina IRPEF delle plusvalenze immobiliari e dei redditi diversi

  La disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili richiede che l'oggetto della vendita sia un'area suscettibile di utilizzazione edificatoria. Non è sufficiente che il fabbricato esistente sia destinato alla demolizione.

Massime di principio

• La vendita di un'area con fabbricato esistente non diventa automaticamente vendita di terreno edificabile solo perché il fabbricato è destinato alla demolizione.
• Per applicare la tassazione della plusvalenza da cessione di terreno edificabile occorre verificare l'effettivo oggetto giuridico ed economico della compravendita, non soltanto la potenzialità edificatoria dell'area o i progetti dell'acquirente.
• La destinazione alla demolizione del fabbricato, considerata isolatamente, non consente di riqualificare l'operazione come cessione di un terreno suscettibile di ulteriore utilizzazione edificatoria.
• In situazioni analoghe è importante esaminare contratto, consistenza catastale e urbanistica, stato del fabbricato e concreta struttura dell'operazione; una diversa qualificazione può essere sostenuta solo se emergono elementi specifici che dimostrino che il fabbricato è meramente apparente o irrilevante rispetto a una reale vendita di area edificabile.