Cassazione Civile, Ordinanza n. 19711/2024 del 17/07/2024

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano acquistato con atto notarile un terreno indicato come edificabile, destinato alla realizzazione della loro abitazione familiare. Dopo il rogito, nel corso dell’iter per ottenere il titolo edilizio, il Comune aveva prima sospeso le verifiche e poi aveva qualificato l’area come bosco di latifoglie, respingendo il progetto edificatorio. Gli acquirenti avevano quindi agito chiedendo, in via principale, la risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio; in subordine, la nullità della compravendita per mancanza di causa; in ulteriore subordine, la risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. e la restituzione del prezzo. Il venditore si era opposto sostenendo che il terreno fosse edificabile al momento della vendita e che l’eventuale problema riguardasse semmai una nullità speciale sanabile; in appello aveva anche dedotto che il giudice di primo grado aveva rilevato d’ufficio una nullità non eccepita senza contraddittorio. La Corte d’appello aveva poi escluso la nullità della sentenza di primo grado, ritenuto il terreno edificabile alla data del rogito e rigettato tutte le domande degli acquirenti. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti hanno censurato: 1) la qualificazione della nullità e il mancato rispetto del contraddittorio; 2) l’applicabilità della sanatoria del vizio documentale urbanistico; 3) il rigetto della domanda di aliud pro alio; 4) l’omessa pronuncia sulla nullità per mancanza di causa e sulla restituzione del prezzo; 5) il rigetto della risoluzione per impossibilità sopravvenuta; 6) la condanna alle spese del primo grado nonostante la precedente compensazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo, secondo, quarto e quinto motivo, ha dichiarato inammissibili il terzo e il sesto motivo e, in definitiva, ha respinto il ricorso. Ha confermato l’impostazione della Corte d’appello secondo cui non si trattava di una nullità assoluta rilevabile d’ufficio, ma di una nullità speciale sanabile ai sensi dell’art. 30, comma 4-bis, del d.P.R. n. 380/2001; ha inoltre condiviso l’accertamento di merito per cui il terreno era edificabile al momento della vendita e che la successiva perdita di edificabilità, sopravvenuta con la variante urbanistica del 2014, non poteva essere imputata al venditore in assenza di prova della sua mala fede. Di conseguenza, sono stati esclusi sia l’aliud pro alio sia la nullità per mancanza di causa sia la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. È stata infine confermata la condanna alle spese e disposto l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 101 c.p.c.

  il contraddittorio preventivo non era stato violato, perché il giudice di primo grado non aveva introdotto una questione nuova in senso decisivo, ma aveva rilevato una nullità speciale comunque non rilevabile d’ufficio nel caso concreto.

• art. 112 c.p.c.

  la Corte d’appello non ha omesso di pronunciarsi sulle domande subordinate, avendole sostanzialmente rigettate con argomentazione complessiva fondata sulla edificabilità del terreno al momento della vendita.

• art. 1418 c.c.

  invocato dai ricorrenti per sostenere la nullità del contratto; la Corte ha escluso che nella fattispecie ricorresse una nullità assoluta, qualificando invece il vizio come nullità speciale sanabile.

• art. 1421 c.c.

  non operava il potere-dovere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità, perché la disciplina urbanistica applicabile configurava una nullità speciale sanabile solo dalle parti interessate.

• art. 18 L. 28 febbraio 1985, n. 47

  la mancanza o l’inesatta allegazione del certificato di destinazione urbanistica integra un vizio speciale della vendita di terreni, ma non una nullità assoluta nel regime applicabile al caso concreto.

• art. 30 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  la Corte ha ritenuto che la norma consenta la conferma o integrazione dell’atto, anche da una sola parte, con effetti sananti retroattivi, escludendo la rilevabilità d’ufficio della nullità speciale prima del giudicato.

• art. 1490 c.c.

  richiamato per sostenere la vendita di cosa difettosa/inesatta; la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza perché diretta in realtà a contestare l’accertamento di fatto sull’edificabilità del bene.

• art. 1453 c.c.

  la domanda di risoluzione per inadempimento/aliud pro alio è stata esclusa, poiché il terreno era edificabile al momento della vendita e non risultava una inadempienza originaria del venditore.

• art. 1458 c.c.

  richiamato insieme alle altre norme sulla risoluzione; non è stata ravvisata alcuna risoluzione utile per gli acquirenti.

• art. 2033 c.c.

  richiamato per le conseguenze restitutorie; la restituzione del prezzo è stata esclusa perché mancava la caducazione del titolo di acquisto.

• art. 1463 c.c.

  la risoluzione per impossibilità sopravvenuta è stata negata perché la compravendita aveva già prodotto effetti traslativi immediati e il rischio delle vicende urbanistiche successive non gravava sul venditore.

• art. 91 c.p.c.

  le spese sono state regolate secondo la soccombenza finale, non essendo rilevante la precedente compensazione disposta in primo grado una volta caduto quel giudizio per vizio processuale e sostituito dal merito d’appello.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  è stato riconosciuto il presupposto per l’ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti.

Massime di principio

• La mancata allegazione o l’inesatta indicazione del certificato di destinazione urbanistica, nella vendita di un terreno, può integrare una nullità speciale sanabile e non una nullità assoluta rilevabile d’ufficio, quando la disciplina applicabile preveda la conferma o integrazione dell’atto da parte di una sola delle parti.
• La destinazione urbanistica del terreno va verificata con riferimento alla data del rogito: se il bene era edificabile al momento della vendita, il successivo mutamento dello strumento urbanistico non può essere automaticamente posto a carico del venditore, in assenza di prova della sua mala fede.
• L’azione di risoluzione per aliud pro alio o per mancanza di causa non può essere fondata su una sopravvenuta perdita di edificabilità intervenuta dopo il trasferimento, se il contratto ha già prodotto effetti traslativi immediati e non residuano obbligazioni rimaste ineseguite.
• In cassazione non è consentito rimettere in discussione l’accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla edificabilità del bene, salvo che si deduca un vizio processuale o motivazionale nei limiti consentiti.
• Le questioni sulle spese seguono l’esito finale della lite: se il giudizio di merito viene sostituito da una decisione complessivamente sfavorevole a una parte, la regolazione delle spese può essere rivista secondo il principio della soccombenza complessiva.

Come è indicizzato