Cassazione Civile, Ordinanza n. 16170/2025 del 16/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria ha disconosciuto, per un anno d’imposta, la deduzione di interessi passivi per circa 937.109 euro, ritenendo che essi non fossero inerenti ai requisiti previsti dalla disciplina agevolativa sugli interessi relativi a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione. Secondo i rilievi dell’Ufficio, parte del finanziamento bancario era stata utilizzata non per costruire o acquistare immobili poi locati, ma per erogare finanziamenti fruttiferi ad altre società del gruppo. La società ha impugnato l’atto e, dopo il rigetto in primo grado, ha ottenuto accoglimento in appello. L’Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 35 e 36, della L. 244/2007 e dell’art. 109 del TUIR, sostenendo che la deducibilità degli interessi passivi sarebbe limitata ai mutui garantiti da ipoteca contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione degli immobili destinati alla locazione, mentre la sentenza d’appello avrebbe seguito una lettura meramente letterale della norma e disatteso il requisito funzionale del finanziamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che il testo dell’art. 1, comma 36, L. 244/2007 non consente di introdurre, in via interpretativa, la restrizione secondo cui gli interessi sarebbero deducibili solo se relativi a finanziamenti contratti esclusivamente per acquistare o costruire gli immobili destinati alla locazione. La norma richiede soltanto che vi sia un finanziamento garantito da ipoteca e che gli immobili ipotecati siano destinati alla locazione. Ne consegue il rigetto del ricorso dell’Agenzia delle Entrate, con condanna alle spese e con atto dell’insussistenza dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1, commi 35 e 36, L. 244/2007

  La disciplina non prevede, nel testo applicabile, una limitazione oggettiva che circoscriva la deducibilità degli interessi ai soli mutui contratti per l’acquisto o la costruzione degli immobili; è sufficiente che gli interessi derivino da un finanziamento garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

• art. 109 d.P.R. 917/1986

  Richiamato dalla ricorrente come norma violata, ma la Corte non ne ravvisa una diversa regola applicativa idonea a smentire l’interpretazione letterale della disciplina speciale sugli interessi passivi.

• art. 96 d.P.R. 917/1986

  La Corte richiama il fatto che la disciplina speciale esclude la rilevanza degli interessi passivi relativi ai finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione ai fini del limite generale posto dall’art. 96 TUIR, nei termini previsti dalla norma speciale.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 115/2002

  Poiché il ricorso è rigettato, viene dato atto dell’insussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia tributaria, quando una disposizione speciale individua i requisiti di deducibilità di un componente negativo del reddito, non è consentito introdurre per via interpretativa condizioni ulteriori non desumibili dal testo normativo.
• La deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione richiede, secondo la disciplina richiamata, la sola presenza del finanziamento ipotecario e della destinazione locativa degli immobili ipotecati, non anche la prova che il mutuo sia stato contratto esclusivamente per acquisto o costruzione degli stessi.
• L’interpretazione letterale della norma prevale quando il dato testuale non lascia spazio a restrizioni non previste dal legislatore; il richiamo a documenti di prassi amministrativa non può di per sé creare limiti non contemplati dalla legge.

Come è indicizzato