Cassazione Civile, Ordinanza n. 25532/2026 del 18/09/2026

Esito

La controversia

Una società veicolo, per il tramite della propria mandataria, aveva proposto opposizione allo stato passivo del fallimento della società mutuataria. Il credito derivava da un mutuo fondiario di originari € 10.000.000, stipulato con una banca e garantito da ipoteca; il credito, quantificato in € 11.027.208,58, era stato ammesso al passivo in via chirografaria anziché privilegiata. Il Tribunale di Padova, con decreto n. 6478/2020 depositato il 22 giugno 2022, aveva respinto l’opposizione, ritenendo che il finanziamento superasse il limite di finanziabilità dell’art. 38, comma 2, TUB, sulla base della valutazione del valore cauzionale effettuata dal consulente tecnico d’ufficio, e che il contratto fosse nullo. Aveva inoltre escluso la conversione in mutuo ipotecario ordinario, poiché non risultava provato che i vantaggi fondiari fossero stati la ragione unica o determinante del contratto né che le parti lo avrebbero concluso anche senza tali vantaggi. La ricorrente ha formulato quattro motivi: 1) violazione del giudicato endofallimentare e vizio di motivazione, per la presunta incompatibilità tra la nullità del mutuo e l’ammissione chirografaria del credito, comprensiva di interessi contrattuali; 2) violazione degli artt. 38 e 117 TUB e degli artt. 1418 e 1419 c.c., sostenendo che il superamento del limite di finanziabilità non determina la nullità del mutuo; 3) violazione dell’art. 38 TUB e delle disposizioni di vigilanza, perché il superamento sarebbe stato accertato senza considerare il costo delle opere da eseguire, nonché violazione delle regole sull’onere e sulla valutazione della prova; 4) violazione delle norme sulla conversione del contratto e sull’interpretazione negoziale, oltre a omesso esame di circostanze che avrebbero potuto giustificarla.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo, ritenendo applicabile il principio delle Sezioni Unite n. 33719/2022: il limite di finanziabilità dell’art. 38, comma 2, TUB non è una norma imperativa posta a presidio della validità del mutuo fondiario e il suo superamento non comporta la nullità del contratto. Poiché la volontà delle parti di stipulare un mutuo fondiario non era controversa, il giudice non poteva neppure riqualificare d’ufficio il contratto come mutuo ipotecario ordinario. Il decreto è stato cassato con rinvio al Tribunale di Padova, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme a tali principi e per la regolamentazione delle spese del giudizio di cassazione. Il primo, il terzo e il quarto motivo sono stati dichiarati assorbiti; non è stata disposta una statuizione definitiva sull’ammissione del credito o sul grado della garanzia.

Norme richiamate

• art. 38, comma 2, d.lgs. 385/1993 (TUB)

  in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell'interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere

  Il limite di finanziabilità è un elemento specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto, stabilito nell’ambito della vigilanza prudenziale, e non una norma imperativa posta a presidio della validità negoziale. Il suo superamento non determina la nullità del mutuo fondiario.

• art. 117, comma 8, d.lgs. 385/1993 (TUB)

  La questione del superamento della soglia di finanziabilità ha trovato diverse soluzioni, nel corso del tempo, da parte della giurisprudenza di legittimità.

  La decisione esclude che il superamento del limite di finanziabilità rientri nelle nullità testuali previste dall’art. 117, comma 8, TUB; la soluzione accolta è che il superamento non invalida il contratto.

• art. 2909 c.c.

  La Corte accoglie il secondo motivo, dichiara assorbiti tutti gli altri motivi, cassa l’impugnato decreto in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Padova, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione delle spese del presente giudizio.

  La norma è stata invocata dalla ricorrente per sostenere la formazione di un giudicato endofallimentare, ma la Corte non ha deciso il relativo motivo, dichiarandolo assorbito.

• art. 1418 c.c.

  In applicazione dell’insegnamento impartito dalle Sezioni Unite deve dunque escludersi che l’eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, sia idonea ad incidere sulla validità del negozio, così come deve escludersi la possibilità di una sua riqualificazione in termini di ordinario mutuo ipotecario.

  Il superamento della soglia di finanziabilità non comporta la nullità del mutuo fondiario per violazione di norma imperativa.

• art. 1419 c.c.

  In applicazione dell’insegnamento impartito dalle Sezioni Unite deve dunque escludersi che l’eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, sia idonea ad incidere sulla validità del negozio, così come deve escludersi la possibilità di una sua riqualificazione in termini di ordinario mutuo ipotecario.

  La decisione esclude che l’eventuale eccedenza della soglia determini l’invalidità del negozio, anche parziale, o consenta la riqualificazione del contratto.

• art. 2033 c.c.

  Sotto il primo profilo, la negazione del carattere imperativo della norma ha consentito di escludere che il limite di finanziabilità da essa previsto costituisca un elemento essenziale del contenuto del contratto e, conseguentemente, di ritenere che il suo superamento non sia suscettibile di determinare la nullità del contratto medesimo; nullità che, travolgendo anche la connessa garanzia ipotecaria, condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.

  La disposizione è menzionata nell’esposizione della tesi della ricorrente, secondo cui la nullità avrebbe degradato la pretesa a credito da ripetizione dell’indebito; la Corte non fonda su di essa la propria decisione.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  I motivi del ricorso possono così essere riassunti

  Le disposizioni individuano i vizi denunciati con il ricorso per cassazione; la Corte accoglie il motivo formulato ai sensi del n. 3 e dichiara assorbiti gli altri.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il Fallimento ha svolto difese con controricorso ed ha depositato memoria ex art.380-bis.1 c.p.c..

  La disposizione è richiamata esclusivamente in relazione al deposito della memoria e non fonda un principio decisorio autonomo.

• art. 2697 c.c.

  Gli altri motivi rimangono assorbiti.

  La censura relativa all’onere della prova è stata assorbita in conseguenza dell’accoglimento del secondo motivo e non è stata decisa nel merito.

• art. 115 c.p.c.

  Gli altri motivi rimangono assorbiti.

  Le censure relative alla valutazione delle prove sono state assorbite e la Corte non ha formulato una statuizione sul merito di tali doglianze.

• art. 1424 c.c.

  Nel caso di specie non è controverso che le parti abbiano voluto stipulare un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario; ciò si desume proprio dalla contestazione da parte del limite di finanziabilità cui all’art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385/1993.

  La norma sulla conversione del contratto è stata richiamata nel quarto motivo, dichiarato assorbito; la Corte non ha deciso se ne ricorressero i presupposti, poiché ha escluso a monte la nullità del mutuo.

Massime di principio

• Il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, TUB non determina la nullità del mutuo fondiario, perché tale limite non è una norma imperativa posta a presidio della validità del negozio, ma una regola specificativa o integrativa dell’oggetto contrattuale nell’ambito della vigilanza prudenziale.
• Quando risulta che le parti hanno inteso stipulare un mutuo fondiario, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto come mutuo ipotecario ordinario per neutralizzare gli effetti legali del tipo negoziale prescelto; la contestazione del superamento della soglia di finanziabilità, di per sé, presuppone proprio la qualificazione del rapporto come mutuo fondiario.

Come è indicizzato