Sentenza n. 1614/2026 - Torino, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la deliberazione della Giunta camerale e il silenzio-rigetto formatosi sul ricorso gerarchico proposto al Ministero. Con il primo motivo ha dedotto la violazione degli artt. 18 e 19 del D.M. 452/1990 e degli artt. 3 e 8 della l. 39/1989, nonché eccesso di potere per insussistenza della culpa in vigilando, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e di motivazione. Ha sostenuto che il collaboratore non abilitato avrebbe agito autonomamente e all’insaputa dell’agenzia, sicché la sanzione avrebbe introdotto una forma di responsabilità oggettiva. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell’art. 1759 c.c. e dell’art. 18 del D.M. 452/1990, nonché la violazione dei principi di proporzionalità e ragionevolezza, contestando la sospensione e sostenendo che sarebbe stata sufficiente una censura. Con il terzo motivo ha censurato il silenzio-rigetto del ricorso gerarchico per violazione dei principi di buon andamento, imparzialità, trasparenza e diritto di difesa, sostenendo di essere stata costretta a impugnare al buio. La vicenda riguardava lo svolgimento, da parte di un collaboratore privo di abilitazione, di attività tipiche della mediazione immobiliare mediante l’uso della modulistica, dei locali e degli strumenti dell’agenzia, la gestione della trattativa, l’incasso di una quota della provvigione e la registrazione telematica del preliminare con le credenziali dell’agenzia.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso, definendo il giudizio con sentenza semplificata ai sensi dell’art. 60 c.p.a. Il primo motivo è stato ritenuto infondato: la responsabilità dell’agenzia non è stata qualificata come oggettiva, ma ricondotta alla culpa in vigilando, derivante dalla mancata predisposizione di un controllo effettivo, concreto e continuativo sul collaboratore non abilitato. La responsabilità è stata desunta da elementi convergenti: uso della modulistica dell’agenzia, svolgimento di attività tipiche della mediazione per un periodo prolungato, gestione dei rapporti tra le parti, incasso di una quota della provvigione, emissione della fattura per intermediazione immobiliare e registrazione del preliminare tramite le credenziali dell’agenzia. Il giudice ha ritenuto irrilevante il disconoscimento della firma sulla proposta d’acquisto e non sufficiente la clausola contrattuale che vietava al collaboratore l’esercizio della mediazione, poiché una clausola di stile non esclude la responsabilità per la concreta omessa vigilanza. Anche in assenza di prova piena della consapevolezza dell’agenzia, la condotta non era imprevedibile, e il legale rappresentante aveva riconosciuto la propria negligenza nel vigilare. Il secondo motivo è stato respinto: l’art. 19, comma 3, del D.M. 452/1990 consente la sospensione fino a sei mesi per irregolarità accertate nell’esercizio della mediazione; la sospensione di dieci giorni è stata ritenuta non manifestamente irragionevole né sproporzionata, anche perché ampiamente inferiore al massimo edittale. Il giudice ha inoltre valorizzato la precedente sanzione per fatti analoghi, già divenuta inoppugnabile, e ha ritenuto che la restituzione della provvigione, intervenuta dopo l’esposto e l’avvio del procedimento, non eliminasse la gravità della violazione, potendo incidere soltanto sulla graduazione della sanzione. Il terzo motivo è stato respinto: il silenzio-rigetto è previsto dalla legge e si forma, ai sensi dell’art. 6 del d.P.R. 1199/1971, decorso il termine di novanta giorni senza comunicazione della decisione. Esso non configura un’illegittima inerzia né lede il diritto di difesa, poiché consente l’impugnazione giurisdizionale. L’oggetto sostanziale del giudizio non è il silenzio-rigetto, quale mero fatto giuridico processuale, ma il provvedimento disciplinare originario, le cui motivazioni erano conoscibili e compiutamente contestabili. La ricorrente è stata condannata alle spese in favore di ciascuna amministrazione resistente, liquidate in euro 1.500,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 60 c.p.a.

  Consente la definizione del giudizio con sentenza in forma semplificata all’esito della fase cautelare, previo avviso alle parti.

• artt. 18 e 19 D.M. 452/1990

  Prevedono il sistema delle sanzioni disciplinari applicabili agli agenti di affari in mediazione e, per le irregolarità accertate nell’esercizio dell’attività, la sospensione fino a sei mesi.

• art. 8 l. 39/1989

  Rileva quale disposizione che riserva l’attività di mediazione agli operatori abilitati e la cui violazione può derivare anche dall’attività di collaboratori non abilitati.

• art. 2049 c.c.

  È richiamato come fondamento generale della responsabilità per il fatto degli ausiliari e della necessità di vigilare sull’attività dei collaboratori.

• art. 6 d.P.R. 1199/1971

  decorso il termine di novanta giorni dalla data di presentazione del ricorso senza che l’organo adito abbia comunicato la decisione, il ricorso si intende respinto a tutti gli effetti

  Disciplina il silenzio-rigetto sul ricorso gerarchico, qualificando l’inerzia dell’amministrazione come diniego impugnabile.

• art. 1759 c.c.

  È stato invocato dalla ricorrente, ma la sentenza non ne sviluppa una specifica interpretazione decisiva.

• artt. 24, 97 e 113 Cost.

  Sono stati richiamati dalla ricorrente in relazione al diritto di difesa, al buon andamento, all’imparzialità e alla tutela giurisdizionale; il TAR ha escluso la loro violazione.

Massime di principio

• L’agente immobiliare abilitato che si avvale di collaboratori privi di abilitazione deve esercitare su di essi un controllo effettivo, concreto e continuativo, soprattutto quando operino utilizzando segni distintivi, modulistica, locali, contatti o credenziali riconducibili all’agenzia.
• La responsabilità dell’agenzia per l’attività di mediazione svolta da un collaboratore non abilitato nell’ambito della sua organizzazione non è responsabilità oggettiva, ma può fondarsi sulla culpa in vigilando, accertata mediante elementi convergenti che dimostrino l’omesso controllo secondo la diligenza professionale richiesta.
• Una clausola contrattuale che vieta al collaboratore non abilitato di svolgere attività di mediazione non esclude la culpa in vigilando quando, in concreto, il collaboratore svolga attività riservate agli agenti abilitati nell’ambito dell’organizzazione dell’agenzia.
• Nella graduazione delle sanzioni disciplinari previste per gli agenti di affari in mediazione, la discrezionalità amministrativa è sindacabile soltanto per manifesta irragionevolezza o arbitrarietà; una sospensione ampiamente inferiore al massimo edittale non è sproporzionata in presenza di precedenti analoghi.
• Il silenzio-rigetto sul ricorso gerarchico, previsto dall’art. 6 del d.P.R. 1199/1971, è un silenzio significativo che consente l’accesso alla tutela giurisdizionale; nel giudizio contro il diniego tacito, l’oggetto sostanziale della cognizione è il provvedimento originario, quando questo contiene le ragioni della decisione e consente una difesa piena.

Come è indicizzato