Cassazione Civile, Sentenza n. 16258/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

La ricorrente aveva acquistato nel 2005 un alloggio con posto auto da INPS. Per un errore materiale nei dati catastali il medesimo posto auto risultò trascritto anche a favore di Emiliano e Valentina De Santis e gravato da ipoteca per un mutuo con Intesa Sanpaolo. Tale situazione emerse solo nel 2011, impedendo la vendita successiva dell'immobile e causando la risoluzione di un preliminare con conseguente danno patrimoniale. Corsetti citò INPS e Intesa Sanpaolo per accertare la propria esclusiva proprietà del posto auto e il risarcimento dei danni; in primo grado le sue domande furono respinte, la Corte d'Appello confermò l'esito ritenendo responsabile esclusivo il notaio che autenticò l'atto contenente l'errore. Con ricorso per cassazione Corsetti denunciò, tra l'altro, violazioni delle norme sulla garanzia del venditore e sul riparto dell'onere probatorio e contestò l'esclusione di responsabilità di INPS e della banca.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso della Corsetti, ritenendo che la Corte d'appello abbia valutato erroneamente la responsabilità dell'INPS (venditore) e dell'Intesa Sanpaolo (banca) sotto aspetti sia contrattuali sia extracontrattuali e abbia attribuito in via indebita rilievo al comportamento della danneggiata ai sensi dell'art.1227 c.c. La Cassazione ha precisato i principi di diritto applicabili (in particolare l'operatività dell'art.1476 n.2 c.c. nel caso di errata identificazione catastale utilizzata anche in altro contratto) e ha cassato la sentenza impugnata rinviando la causa alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione per riesame alla luce dei principi indicati. La Corte ha inoltre ritenuto ammissibile il ricorso nonostante osservazioni formali sulle dimensioni dell'atto di impugnazione. Le questioni relative all'entità del danno e alla responsabilità della banca e dell'INPS dovranno essere riconsiderate in grado di merito.

Norme richiamate

• art.1476 c.c.

  L'obbligo del venditore previsto dall'art.1476 n.2 c.c. comprende il dovere di rendere effettivo il trasferimento alle condizioni pattuite e di non porre in essere condotte che ne pregiudichino l'effettività; tale obbligo opera anche quando l'errore identificativo del bene derivi da atto redatto da terzi professionisti e può fondare la responsabilità del venditore verso l'acquirente.

• art.1478 c.c. e art.1480 c.c.

  La Corte ha chiarito che le norme sugli effetti della vendita di cosa altrui (art.1478 e 1480) non sono applicabili in presenza di errore materiale di identificazione che ha comportato la circolazione formale del bene; invece è preferibile inquadrare la vicenda nell'art.1476 n.2 c.c.

• art.1227 c.c.

  La Corte ha escluso che possa essere automaticamente attribuito un concorso di colpa alla danneggiata per non aver accertato la situazione catastale prima dell'acquisto, soprattutto quando l'errore era insorto in atto diverso e non verificabile dall'acquirente; l'applicazione dell'art.1227 co.2 è stata ritenuta impropria nella sentenza di merito e non potrà essere usata per escludere la responsabilità degli odierni resistenti senza adeguata istruttoria.

• art.2697 c.c.

  Riguarda il riparto dell'onere della prova; la Corte richiama che il debitore (o il resistente) che invoca circostanze esimenti dalla responsabilità ha l'onere di provarle e che la valutazione probatoria dovrà essere riesaminata in appello.

• art.2059 c.c. e art.42 Cost.

  La Corte ha ritenuto che la valutazione dell'eventuale risarcimento del danno non patrimoniale (lesione di diritti inviolabili come la proprietà) debba essere rimessa alla decisione del giudice di merito dopo l'accertamento della responsabilità; la deduzione di per sé non è stata dichiarata infondata ma assorbita dal rinvio.

• art.366 c.p.c. e art.360 c.p.c.

  Richiamate in relazione ai motivi di cassazione: la Corte ha ritenuto ammissibile e sufficientemente motivato il ricorso ai fini della verifica dei vizi di diritto dedotti (art.360) e conforme ai requisiti formali richiesti (art.366).

• art.4 e art.3 D.M. Giustizia n.110/2023

  La Corte ha ritenuto infondata l'eccezione di inammissibilità per superamento dei limiti dimensionali dell'atto, richiamando l'elenco degli elementi esclusi dal calcolo e la funzione informativa necessaria del ricorso di cassazione.

• art.46 disp. att. c.p.c.

  Citato per chiarire che il mancato rispetto delle specifiche tecniche nella redazione degli atti non comporta invalidità dell'atto ma può influenzare la decisione sulle spese del processo.

• D.M. 55/2014, D.M. 37/2018, D.M. 147/2022

  Riferiti nella censura della ricorrente in tema di spese e regolamentazione processuale; la questione delle spese è stata comunque assorbita dal rinvio per il riesame del merito.

Massime di principio

• Quando in atti di vendita immobiliari si verifica un errore materiale di identificazione catastale utilizzato anche in altri contratti, la responsabilità del venditore può essere inquadrata ex art.1476 n.2 c.c.: il venditore è obbligato a garantire l'effettività del trasferimento e a non porre in essere condotte che ne compromettano l'efficacia, anche se l'errore è stato materialmente prodotto da un professionista terzo.
• La responsabilità della banca che iscrive un'ipoteca può essere valutata anche in termini extracontrattuali (colpa nella fase di istruttoria e controllo dei dati catastali); la valutazione della diligenza bancaria richiede istruttoria specifica sulle verifiche compiute prima dell'iscrizione.
• Il fatto che l'errore sia correggibile (errore materiale) non esclude di per sé il danno nei confronti di un acquirente terzo: la rettifica formale richiede l'intervento congiunto di tutti i soggetti coinvolti e ritardi o omissioni nella rettifica possono dare luogo a responsabilità risarcitoria per i soggetti tenuti ad attivarsi.
• Non è agevole attribuire al compratore un concorso di colpa quando l'errore risulta da atti non riconducibili all'atto di acquisto stipulato dal compratore stesso e che il compratore non poteva ragionevolmente verificare; l'art.1227 c.c. va applicato con attenzione e solo dopo valutazione probatoria.
• In caso di controversia simile, il giudice terrà separati i profili di responsabilità: (i) responsabilità contrattuale del venditore per inadempimento degli obblighi di garanzia e trasferimento; (ii) eventuale responsabilità del professionista che ha redatto o autenticato l'atto; (iii) possibile responsabilità della banca a titolo di colpa nell'attività istruttoria. Ognuno di questi profili richiede prova e valutazione distinta.
• Le ragioni di merito relative all'entità dei danni (patrimoniali e non patrimoniali) vanno esaminate solo dopo aver accertato la responsabilità; il danno non patrimoniale per lesione di diritti inviolabili può essere risarcibile, ma il nesso causale e la concreta lesione devono essere dimostrati.