Sentenza del 20/10/2016 n. 3143 - Comm. Trib. Prov. Bari

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ICI per un terreno classificato come area fabbricabile in base al piano regolatore. Il principio affermato è che l'inserimento urbanistico del terreno tra le aree edificabili non esaurisce la valutazione del suo valore venale: occorre considerare anche l'effettiva e concreta attuabilità delle potenzialità edificatorie, tenendo conto della mancata approvazione dei necessari piani attuativi e dei tempi lunghi richiesti dall'amministrazione pubblica.

Norme richiamate

• Disciplina ICI sulla determinazione del valore delle aree fabbricabili

  La base imponibile deve riflettere il valore venale in comune commercio dell'area, valutato considerando non solo la destinazione urbanistica, ma anche le concrete possibilità di edificazione, i vincoli procedurali, la necessità di strumenti attuativi e i tempi prevedibili per l'intervento.

Massime di principio

• La semplice inclusione di un terreno nel piano regolatore tra le aree fabbricabili non determina automaticamente una valorizzazione fiscale piena.
• Per stimare il valore imponibile occorre verificare se l'edificazione sia concretamente realizzabile oppure subordinata a piani attuativi, autorizzazioni o altri adempimenti non ancora adottati.
• I ritardi della Pubblica Amministrazione e i lunghi tempi necessari per rendere edificabile il terreno possono giustificare una riduzione del valore venale e, conseguentemente, dell'imposta.
• In caso di contestazione, il contribuente dovrebbe documentare i vincoli urbanistici, l'assenza degli strumenti attuativi, i tempi amministrativi e le effettive condizioni di mercato dell'area.
• La valutazione deve essere concreta e non meramente astratta: rilevano sia la potenzialità edificatoria formale sia la sua effettiva fruibilità economica.