Cassazione Civile, Ordinanza n. 28136/2022 del 27/09/2022

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva convenuto in giudizio la promittente venditrice di un immobile con terreno, deducendo di aver sottoscritto un preliminare di compravendita per un prezzo concordato e di aver già versato una parte consistente del corrispettivo. Sosteneva che il bene presentasse irregolarità urbanistico-edilizie e che, dopo la stipula, fosse intervenuta la demolizione di un locale attrezzi di mq 28,28 non sanato, con conseguente impossibilità di ottenere il mutuo e perdita di parte del bene promesso. Chiedeva la risoluzione del preliminare e la restituzione delle somme versate, oltre al risarcimento del danno. La venditrice si era difesa sostenendo che l’acquirente conosceva le irregolarità e aveva accettato la situazione, producendo una dichiarazione sottoscritta dall’acquirente. In primo grado la domanda dell’acquirente era stata accolta per grave inadempimento della venditrice; in appello la venditrice aveva censurato la qualificazione della domanda e la rilevanza delle irregolarità. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) ultrapetizione e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la Corte d'appello avrebbe deciso sulla risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e 1455 c.c. anziché sull’azione ex art. 1489 c.c. invocata dall’attore; 2) violazione/falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. e contraddittorietà della motivazione, assumendo che le irregolarità fossero note e accettate dall’acquirente; 3) errata valutazione della gravità dell’inadempimento, per mancata verifica della non scarsa importanza della perdita del locale rispetto all’interesse del promissario acquirente.

La decisione

La Corte ha ritenuto ammissibile il controricorso del resistente, nonostante il perfezionamento tardivo della notifica, perché la prima attivazione della notificazione era tempestiva e il ritardo nella rinnovazione non era imputabile alla parte. Nel merito ha rigettato i primi due motivi del ricorso: ha escluso sia l’ultrapetizione sia la contraddittorietà, rilevando che la decisione di merito, pur richiamando l’art. 1455 c.c. e non essendo vincolata alla norma invocata dalla parte, si era fondata sui medesimi fatti costitutivi prospettati in citazione e su una parziale evizione del bene conseguente alla demolizione del locale attrezzi; ha inoltre affermato che la conoscenza dell’abusività di alcune parti del bene non esclude la tutela per evizione parziale. Ha invece accolto il terzo motivo nei limiti indicati, perché la Corte d’appello non aveva adeguatamente valutato, ai fini dell’art. 1480 c.c. richiamato dall’art. 1484 c.c. e del principio di cui all’art. 1455 c.c., se la perdita del locale fosse davvero di tale rilievo da giustificare la risoluzione del preliminare, senza considerare l’incidenza della porzione perduta nell’economia complessiva del contratto e l’interesse concreto dell’acquirente. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, sezione di Sassari, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non è incorso in ultrapetizione quando ha deciso sulla base dei fatti allegati, pur qualificando diversamente la domanda in diritto.

• art. 113 c.p.c.

  il giudice deve applicare la norma giuridica corrispondente alla fattispecie concreta, senza essere vincolato alla qualificazione giuridica proposta dalla parte, purché non muti la causa petendi nei suoi fatti costitutivi.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  le censure di motivazione apparente o contraddittoria sono state ritenute infondate nella parte relativa ai primi due motivi.

• art. 1453 c.c.

  richiamato come disciplina generale della risoluzione per inadempimento, applicabile in via generale ai rimedi per evizione nella vendita.

• art. 1455 c.c.

  la risoluzione richiede che l'inadempimento non sia di scarsa importanza, dovendosi valutare l'interesse dell'altra parte e la concreta incidenza della perdita sulla funzione economico-sociale del contratto.

• art. 1480 c.c.

  la risoluzione per evizione parziale non è automatica, ma dipende dal fatto che, secondo le circostanze, il compratore non avrebbe acquistato il bene senza la parte non acquisita.

• art. 1484 c.c.

  la disciplina dell'evizione parziale richiama il rimedio previsto per la vendita di cosa parzialmente altrui ed è applicazione specifica della regola generale sull'inadempimento.

• art. 1489 c.c.

  la Corte d'appello ha ritenuto non correttamente invocata questa norma nella fattispecie, ma ciò non ha escluso la tutela per evizione parziale.

• art. 1476 c.c., n. 3

  l'obbligazione del venditore di far acquistare e garantire il pacifico godimento del bene costituisce il fondamento del rimedio per evizione.

• art. 370 c.p.c.

  richiamato per il termine per il controricorso e per la valutazione della tempestività della notifica rinnovata.

• art. 82 R.D. 22 gennaio 1934, n. 37

  il difensore che esercita in un circondario diverso ha l'obbligo di comunicare i mutamenti del domicilio eletto; la parte notificante poteva fare affidamento sul domicilio indicato.

• art. 40 L. 47/1985

  la nullità prevista dalla norma è stata esclusa per il preliminare, poiché la sanzione colpisce i contratti ad effetti reali e non quelli ad effetti obbligatori.

Massime di principio

• Nel giudizio di merito il giudice può qualificare diversamente la domanda rispetto alla norma invocata dalla parte, purché restino immutati i fatti storici posti a fondamento della pretesa e non si alteri la causa petendi.
• La garanzia per evizione parziale e la risoluzione per inadempimento nella vendita operano su un fondamento unitario: entrambe mirano a rimuovere lo squilibrio sinallagmatico determinato dal mancato trasferimento di quanto promesso.
• La conoscenza da parte dell'acquirente dell'irregolarità o dell'eventuale futura perdita di una parte del bene non esclude di per sé la tutela per evizione parziale, se la perdita si verifica effettivamente.
• Ai fini della risoluzione per evizione parziale non basta constatare la perdita di una porzione del bene: occorre verificare, in concreto, se quella porzione fosse essenziale nell'economia del contratto e se il compratore avrebbe comunque concluso l'affare senza di essa.
• La gravità dell'inadempimento va misurata non solo in base al valore economico della parte perduta, ma anche in relazione alla volontà delle parti, alla natura e alla finalità del rapporto e all'interesse concreto della parte adempiente.
• La tempestività del controricorso deve essere valutata considerando il momento di iniziale attivazione della notificazione e l'assenza di colpa della parte notificante quando la rinnovazione sia stata eseguita con diligenza.
• La domanda di risoluzione può essere accolta anche se il giudice applica una norma diversa da quella formalmente invocata, purché la decisione resti ancorata ai medesimi fatti costitutivi allegati.

Come è indicizzato