Sentenza del 27/01/2017 n. 2107 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2004-2008, sostenendo che il terreno, pur incluso dal piano strutturale comunale tra le aree destinate a nuovi insediamenti residenziali, non fosse ancora edificabile in assenza del piano operativo comunale. Chiedevano quindi che l'imposta fosse calcolata sul valore agricolo. Il Comune ha contestato questa impostazione, sostenendo che l'inclusione dell'area nello strumento urbanistico generale fosse sufficiente a qualificarla come edificabile ai fini ICI, indipendentemente dall'approvazione di strumenti attuativi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo che un'area debba essere considerata edificabile ai fini ICI quando tale qualificazione risulti dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non siano ancora approvati dalla Regione né adottati gli strumenti urbanistici attuativi, come il piano operativo comunale. La sentenza della Commissione tributaria regionale è stata cassata con rinvio alla medesima Commissione, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia e determini il valore venale dell'area, tenendo conto anche del grado concreto di attuazione delle potenzialità edificatorie e degli eventuali oneri di urbanizzazione. Il primo e il terzo motivo sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 2 e 5

  L'area fabbricabile è l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi; la base imponibile è determinata sul valore venale in comune commercio.

  Ai fini ICI, la natura edificabile deriva dalla qualificazione dell'area nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune. L'assenza di un piano attuativo non esclude l'edificabilità, ma può incidere sulla concreta stima del valore venale.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La disposizione, avente natura di interpretazione autentica, stabilisce che l'adozione dello strumento urbanistico generale è sufficiente per qualificare l'area come edificabile ai fini fiscali.

• L.R. Emilia-Romagna 24 marzo 2000, n. 20, art. 28

  Il piano strutturale comunale è lo strumento di pianificazione urbanistica generale con cui il Comune delinea le scelte strategiche di assetto e sviluppo del territorio.

  Anche se il piano strutturale non attribuisce da solo la concreta potestà edificatoria, la sua previsione di destinazione edificatoria è sufficiente, ai fini ICI, a determinare la natura edificabile del terreno.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25506/2006

  L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile.

  La potenzialità edificatoria può aumentare il valore fiscale dell'area già dall'avvio del procedimento di trasformazione urbanistica. Le limitazioni derivanti dal mancato completamento dell'iter o dagli oneri di urbanizzazione incidono sulla misura del valore, non sulla qualificazione dell'area.

• L. 27 luglio 2000, n. 212, artt. 1, comma 2, e 3, comma 1

  Le disposizioni sono state richiamate dal Comune in relazione alla questione della non retroattività della modifica regionale, ma la Corte non ha esaminato il motivo, ritenendolo assorbito dall'accoglimento del secondo.

• L.R. Emilia-Romagna 6 luglio 2009, n. 6, art. 29

  La norma, che ha modificato l'art. 28 della L.R. n. 20/2000, era stata invocata per discutere l'efficacia temporale della disciplina regionale. La Corte non ha deciso tale questione perché ha risolto la controversia sulla base della disciplina statale ICI.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e imposte immobiliari analoghe, un terreno può essere qualificato come edificabile già quando lo strumento urbanistico generale comunale adottato gli attribuisce una destinazione edificatoria; non è normalmente necessario che siano stati approvati il piano attuativo, il piano operativo o l'approvazione regionale.
• La mancanza di strumenti attuativi non elimina necessariamente l'imponibilità come area edificabile, ma deve essere considerata nella determinazione del valore venale concreto, insieme alla distanza temporale dall'edificazione, agli oneri di urbanizzazione, ai vincoli e alle effettive possibilità di trasformazione.
• La base imponibile non coincide automaticamente con il valore di un'area pienamente edificabile e immediatamente utilizzabile: deve essere stimata secondo il valore di mercato dell'area nella situazione urbanistica effettiva del periodo d'imposta.
• Per contestare efficacemente la qualificazione fiscale di un terreno occorre verificare la data di adozione dello strumento urbanistico generale, la destinazione attribuita, l'eventuale presenza di vincoli e la concreta incidenza degli strumenti attuativi sul valore, distinguendo la natura edificabile dalla concreta esercitabilità dello ius edificandi.
• La decisione non determina definitivamente l'importo dovuto: la cassazione con rinvio impone al giudice tributario di riesaminare il merito applicando il principio secondo cui l'area è edificabile, ma valutandone correttamente il valore venale.