Sentenza del 28/03/2018 n. 589 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguarda la validità del prezzo indicato nell'atto di cessione di terreni edificabili e la sua successiva modifica mediante un accordo verbale. L'Amministrazione contestava verosimilmente la rilevanza o l'opponibilità della modifica del corrispettivo, sostenendo che il trasferimento immobiliare e il relativo prezzo dovessero risultare esclusivamente da un atto pubblico o da una forma idonea alla pubblicità immobiliare.

La decisione

La sentenza ha ritenuto che l'obbligo dell'atto pubblico per i trasferimenti immobiliari serve a garantire certezza e pubblicità del trasferimento nei confronti dei terzi, ma non impedisce alle parti di modificare consensualmente il prezzo nell'ambito della libera autonomia contrattuale. Anche una modifica concordata verbalmente non rende irregolare l'atto sotto il profilo della pubblicità immobiliare. Ne consegue l'accoglimento della posizione del contribuente e l'annullamento, o comunque il superamento, della pretesa fondata sul mancato recepimento della modifica del prezzo.

Norme richiamate

• Principio della libertà contrattuale

  Le parti possono determinare e successivamente modificare consensualmente il prezzo della cessione, purché l'accordo sia effettivo e provabile. La determinazione del corrispettivo rimane distinta dalla forma richiesta per il trasferimento del diritto reale.

• Obbligo dell'atto pubblico per i trasferimenti immobiliari

  La forma pubblica è funzionale a rendere certo e opponibile ai terzi il trasferimento immobiliare e non comporta necessariamente che ogni successiva modifica del prezzo debba risultare da un nuovo atto pubblico.

• Pubblicità immobiliare e opponibilità ai terzi

  La pubblicità riguarda principalmente l'esistenza e gli elementi essenziali del trasferimento del bene; la modifica del corrispettivo opera principalmente nei rapporti interni tra le parti, salvo i profili fiscali e probatori.

Massime di principio

• La forma pubblica richiesta per trasferire un immobile non implica automaticamente che ogni variazione del prezzo debba essere formalizzata con un nuovo atto pubblico.
• La modifica verbale del prezzo può essere giuridicamente rilevante nei rapporti tra le parti, ma deve essere dimostrata con elementi documentali, contabili o testimoniali attendibili.
• Ai fini fiscali, l'Amministrazione può comunque verificare l'effettività del prezzo dichiarato e contestare accordi apparenti, simulati o finalizzati a occultare il reale corrispettivo.
• La distinzione tra validità del trasferimento, opponibilità ai terzi e prova del prezzo è essenziale: una modifica può essere valida tra le parti senza incidere sulla pubblicità dell'atto, ma può avere conseguenze sull'imponibile e sugli obblighi tributari.
• In situazioni analoghe, occorre valutare separatamente la forma dell'atto, la prova dell'accordo modificativo, la sua effettiva esecuzione e la disciplina fiscale applicabile.