Sentenza del 28/03/2018 n. 1346 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Amministrazione ha determinato il valore di un complesso immobiliare di grandi dimensioni, venduto in blocco, facendo riferimento ai valori OMI e alle rilevazioni dei prezzi IBIM, eventualmente corroborate da indagini di mercato relative a offerte di vendita. Il contribuente aveva invece prodotto una perizia basata sul metodo finanziario. La contestazione è stata ritenuta insufficiente perché le rilevazioni IBIM utilizzavano un metodo sintetico-patrimoniale, non necessariamente idoneo a stimare un complesso venduto unitariamente, e perché l'Amministrazione non aveva contestato puntualmente la perizia né dimostrato l'attendibilità e l'adeguatezza del metodo valutativo adottato dall'UTE.

Norme richiamate

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI costituiscono parametri indicativi e non sono, da soli, sufficienti a dimostrare il maggior valore di uno specifico immobile o complesso immobiliare, soprattutto quando la vendita riguarda un bene di grandi dimensioni ceduto in blocco.

• Rilevazioni prezzi IBIM

  Le rilevazioni IBIM, fondate su un metodo sintetico-patrimoniale, non possono giustificare automaticamente un accertamento relativo a un complesso immobiliare valutato con metodo finanziario, se non viene dimostrata la concreta comparabilità e attendibilità del criterio utilizzato.

• Perizia estimativa con metodo finanziario

  La perizia basata sul metodo finanziario deve essere esaminata e contestata specificamente dall'Amministrazione. Il suo superamento richiede una motivazione tecnica concreta, non la semplice contrapposizione di valori medi o di dati riferiti a offerte di vendita.

Massime di principio

• I valori OMI, IBIM e gli altri indicatori di mercato hanno normalmente valore presuntivo o orientativo e non dimostrano da soli il valore effettivo di una specifica operazione.
• Per immobili complessi, di grandi dimensioni o venduti in blocco, la valutazione deve considerare le caratteristiche concrete dell'operazione e il metodo estimativo più adatto, inclusi redditività, destinazione, stato, occupazione e condizioni contrattuali.
• L'Amministrazione che intende discostarsi da una perizia di parte deve contestarne analiticamente i criteri, i dati e le conclusioni, spiegando perché il metodo alternativo sia più attendibile.
• Non è sufficiente utilizzare offerte di vendita o prezzi medi di mercato: le offerte non coincidono necessariamente con prezzi effettivamente realizzati e devono essere comparabili per caratteristiche, dimensioni e condizioni.
• In situazioni analoghe, il contribuente rafforza la propria posizione producendo una perizia metodologicamente coerente e documentata; l'Amministrazione deve invece fornire una motivazione tecnica specifica e una prova concreta del maggior valore accertato.