Sentenza del 27/01/2023 n. 2581 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia ha rideterminato il valore venale dell'immobile trasferito per sentenza ex art. 2932 c.c. e ha emesso avviso di liquidazione per maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il contribuente ha richiesto l'annullamento in autotutela invocando l'opzione 'prezzo-valore' (art. 1, comma 497, L. 266/2005), contestando l'eccessività del valore attribuito dall'Agenzia e sostenendo che, trattandosi di immobile di rilevanza storico-artistica, le imposte ipotecaria e catastale dovessero essere determinate in misura fissa e non proporzionale. L'Agenzia ha negato l'applicabilità del criterio prezzo-valore ai trasferimenti per sentenza e ha mantenuto l'applicazione proporzionale delle imposte ipotecarie e catastali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha deciso: (i) il motivo relativo all'omessa valutazione probatoria (perizia sul degrado eccessivo dell'immobile) è fondato: la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla CTR perché valuti le risultanze probatorie sulla determinazione del valore; (ii) l'opzione 'prezzo-valore' è applicabile anche ai trasferimenti per sentenza ex art. 2932 c.c., ma va esercitata tempestivamente (prima della notifica dell'avviso di rettifica) — nel caso concreto il contribuente ha esercitato l'opzione solo dopo l'avviso, quindi non è ammissibile per questo caso; (iii) le imposte ipotecaria e catastale relative a immobili di interesse storico-artistico si applicano in misura fissa e non proporzionale: la Corte decide il punto di diritto favorevole al contribuente e dichiara dovute in misura fissa tali imposte. In conclusione: cassata la sentenza impugnata in relazione alla valutazione del valore (remissione alla CTR per istruttoria/fatto), rigettato il motivo relativo al prezzo-valore per tardività dell'opzione, accolti i motivi relativi all'applicazione dell'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 2932

  Norma che disciplina l'effetto traslativo della sentenza favorevole per trasferimento immobiliare a seguito di inadempimento del promittente venditore; la Corte ha confermato che i trasferimenti derivanti da sentenza ex art. 2932 rientrano nell'ambito di applicazione dell'opzione prezzo-valore, purché l'opzione sia esercitata tempestivamente.

• Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497 ("criterio prezzo-valore")

  "In deroga alla disciplina di cui all' art. 43 ... per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche ... aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ... è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell' art. 52 ... indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto."

  Costituisce opzione agevolativa che consente di determinare la base imponibile sul valore catastale moltiplicato per i coefficienti. La Corte ha stabilito che l'opzione è applicabile anche ai trasferimenti per sentenza ex art. 2932 c.c., ma richiede esercizio tempestivo (prima dell'avviso di rettifica) e forma certa (atto notarile o dichiarazione equivalente prima dell'intervento impositivo).

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  Disciplina la determinazione del valore catastale (rendita catastale e coefficienti) utilizzata dall'opzione prezzo-valore; la Corte richiama tale articolo quale criterio alternativo al valore di mercato quando l'opzione è validamente esercitata.

• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 10, comma 2 e nota alla tariffa (imposte ipotecaria e catastale)

  Normativa sulle imposte ipotecaria e catastale. La Corte, richiamando le modifiche normative intervenute (D.L. 185/2008 conv. L. 2/2009), ha interpretato che per gli immobili di interesse storico-artistico le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 346, art. 34, comma 6

  Norma richiamata dall'Agenzia/CTR in tema di limiti alla rettifica del valore in dichiarazioni di successione; la Corte ha ritenuto la questione assorbita e non decisiva nel merito del caso (il primo motivo è stato dichiarato assorbito).

• Corte Costituzionale, sentenza n. 6 del 2014

  Ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della parte dell'art. 1, comma 497 L. 266/2005 che escludeva l'opzione prezzo-valore per acquirenti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto; principio che ha portato la giurisprudenza della Cassazione a estendere l'opzione anche ai trasferimenti giudiziali, sempre però con condizione di tempestività.

Massime di principio

• L'opzione 'prezzo-valore' (L. 266/2005, art. 1, comma 497) è applicabile anche ai trasferimenti derivanti da sentenza ex art. 2932 c.c., ma l'opzione deve essere esercitata prima che l'Amministrazione notifichi l'avviso di rettifica: se esercitata dopo, è tardiva e non preclude l'attività di rettifica dell'Amministrazione.
• L'esercizio dell'opzione deve avere una forma certa e tempestiva (idealmente dichiarazione in atto notarile o integrativa al momento del versamento del prezzo/residuo) per garantire la stabilità del regime fiscale e impedire accertamenti dell'Agenzia.
• Quando l'Amministrazione rettifica il valore dell'immobile, il giudice di merito deve valutare adeguatamente la prova documentale (perizie, stato di degrado, circostanze fattuali): omissioni istruttorie rilevanti possono comportare cassazione e rinvio per nuova valutazione.
• Per immobili di interesse storico-artistico, alla luce delle modifiche normative, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa e non in misura proporzionale; il contribuente può invocare tale regime anche in sede di contenzioso fiscale.
• Se una questione è di puro diritto rilevabile in Cassazione (per es. la natura fissa delle imposte ipotecarie e catastali per immobili storici), la Corte può decidere nel merito senza rinvio per non ledere il principio di ragionevole durata del processo; questioni di fatto (es. valutazione del valore) restano invece demandate al giudice di merito dopo rinvio.