Risposta n. 344 del 26/08/2019

Riorganizzazione della gestione di immobili in Italia tramite SICAF

L’interpello riguarda una società di gestione del risparmio di diritto tedesco che gestisce, in nome proprio ma nell’interesse di un fondo immobiliare tedesco, un patrimonio immobiliare localizzato in Italia tramite una stabile organizzazione a Milano. L’operazione prospettata mira a riorganizzare tale assetto mediante la costituzione di una SICAF italiana e il successivo trasferimento delle quote alla casa madre tedesca.

Fattispecie rappresentata

L’istante svolge attività di acquisto e gestione di immobili per conto di fondi di investimento di diritto tedesco, tra cui il Fondo Tedesco denominato Alfa. Gli immobili italiani risultano formalmente intestati alla stabile organizzazione, ma la proprietà economica viene ricondotta al Fondo Tedesco.

La riorganizzazione ipotizzata si articola in tre passaggi:

• costituzione in Italia di una SICAF con contestuale apporto degli immobili già acquistati per conto del Fondo Tedesco;
• attribuzione delle quote della SICAF alla stabile organizzazione;
• successivo trasferimento delle quote dalla stabile organizzazione alla casa madre istante.

Quesiti posti all’Agenzia

Il contribuente chiede chiarimenti sugli effetti fiscali dell’operazione con riferimento a quattro profili:

• trattamento, ai fini delle imposte dirette, dell’apporto degli immobili alla SICAF;
• trattamento, ai fini delle imposte indirette, considerando che gli immobili sono apportati da un soggetto titolare di partita IVA tedesca;
• conseguenze fiscali dell’attribuzione delle quote della SICAF dalla stabile organizzazione alla casa madre;
• regime applicabile ai proventi che la SICAF distribuirà al Fondo Tedesco.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante sostiene che:

• l’apporto degli immobili alla SICAF sia una fattispecie realizzativa in capo alla stabile organizzazione italiana, con emersione di plusvalenze o minusvalenze tassate ordinariamente; in alternativa, potrebbe applicarsi l’imposta sostitutiva del 20% prevista dalla legge finanziaria 2007;
• l’apporto possa fruire del regime dell’articolo 8, comma 1-bis, del decreto legge n. 351 del 2001, con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa;
• l’attribuzione delle quote dalla stabile organizzazione alla casa madre integri un evento realizzativo ai sensi dell’articolo 166, comma 1, lettera d), TUIR, con tassazione della differenza tra valore di mercato delle quote e costo fiscalmente riconosciuto;
• i proventi distribuiti dalla SICAF al Fondo Tedesco possano beneficiare dell’esenzione da ritenuta ex articolo 7 del decreto legge n. 351 del 2001, poiché corrisposti a un OICR estero in possesso dei requisiti di cui all’articolo 32, comma 3, del decreto legge n. 78 del 2010.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama in particolare:

• il decreto legislativo 4 marzo 2014, n. 44, che ha ricompreso le SICAF nella definizione di OICR italiani;
• l’articolo 9 del medesimo decreto, che estende alle SICAF immobiliari la disciplina fiscale dei fondi immobiliari di cui al DL n. 351 del 2001;
• l’articolo 1, commi 137 e 140, della legge n. 296 del 2006, sull’imposta sostitutiva del 20% per le plusvalenze da apporto in fondi immobiliari;
• l’articolo 166 TUIR, in tema di exit tax per trasferimento di attivi dalla stabile organizzazione alla sede centrale estera;
• l’articolo 8, comma 1-bis, del DL n. 351 del 2001, sugli apporti a fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati;
• l’articolo 7, comma 3, del DL n. 351 del 2001, sull’esenzione da ritenuta per i proventi corrisposti a OICR esteri white list.

Valutazioni dell’Agenzia sulle SICAF immobiliari

L’Agenzia osserva che le SICAF immobiliari, per effetto dell’articolo 9 del DLgs n. 44 del 2014, sono assoggettate alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari. Richiama inoltre la distinzione tra fondi immobiliari pubblici, che godono di un trattamento agevolato specifico, e fondi immobiliari ad apporto privato, per i quali si applicano le regole ordinarie sui conferimenti.

In tale quadro, l’apporto di immobili a un fondo o a una SICAF immobiliare è equiparato, sul piano fiscale, a un conferimento/cessione a titolo oneroso.

Parere dell’Agenzia sul primo quesito: imposte dirette sull’apporto

L’Agenzia concorda con la qualificazione dell’apporto come atto realizzativo. Ne deriva che:

• l’apporto degli immobili alla SICAF è soggetto alla disciplina delle cessioni onerose;
• se gli immobili sono beni patrimoniali o strumentali iscritti tra le immobilizzazioni, la stabile organizzazione realizza plusvalenze o minusvalenze pari alla differenza tra costo fiscalmente riconosciuto e corrispettivo, assunto nel valore normale dei beni conferiti;
• le plusvalenze concorrono alla formazione del reddito ai fini IRES e IRAP.

L’Agenzia precisa anche che la stabile organizzazione può, in alternativa, esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP nella misura del 20% sulle plusvalenze realizzate all’atto dell’apporto.

Parere dell’Agenzia sul secondo quesito: imposte indirette sull’apporto

Se l’apporto riguarda una pluralità di immobili prevalentemente locati, si applica l’articolo 8, comma 1-bis, del DL n. 351 del 2001. In tal caso:

• l’operazione è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA;
• l’imposta di registro si applica in misura fissa;
• le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

L’Agenzia ricorda che, in generale, il trattamento IVA degli apporti immobiliari dipende dalla natura del bene e dalle disposizioni del d.P.R. n. 633 del 1972, ma nel caso specifico valorizza la norma speciale per i fondi immobiliari chiusi costituiti da immobili prevalentemente locati.

Parere dell’Agenzia sul terzo quesito: trasferimento delle quote alla casa madre

L’attribuzione delle quote della SICAF dalla stabile organizzazione alla casa madre estera è ricondotta alla disciplina dell’exit tax di cui all’articolo 166 TUIR. Pertanto:

• il trasferimento degli attivi dalla stabile organizzazione alla sede centrale estera integra il presupposto applicativo della norma;
• è imponibile la differenza tra il valore di mercato delle quote e il loro costo fiscalmente riconosciuto.

Ai fini IVA, la cessione delle quote della SICAF è esente ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, mentre l’imposta di registro si applica in misura fissa.

Parere dell’Agenzia sul quarto quesito: proventi distribuiti al Fondo Tedesco

Quanto ai proventi distribuiti dalla SICAF, l’Agenzia ritiene applicabile l’esenzione da ritenuta prevista dall’articolo 7, comma 3, del DL n. 351 del 2001, a condizione che il fondo tedesco:

• abbia i requisiti sostanziali e le stesse finalità di investimento dei fondi italiani;
• sia soggetto a vigilanza, nel caso di specie da parte della BaFin.

L’Agenzia valorizza inoltre il fatto che la circostanza che le quote siano formalmente intestate alla stabile organizzazione per conto del fondo non impedisce l’applicazione dell’esenzione, se la sostanza economica dell’investimento riconduce i proventi al fondo estero avente i requisiti richiesti.

Conclusioni operative

L’interpello conferma, in sintesi, che l’operazione di riorganizzazione produce effetti fiscali distinti nelle diverse fasi:

• apporto degli immobili: tassazione come operazione realizzativa, con possibilità di imposta sostitutiva del 20%;
• regime indiretto: in presenza di immobili prevalentemente locati, esclusione IVA e imposte indirette in misura fissa;
• trasferimento delle quote alla casa madre: applicazione dell’exit tax;
• distribuzione dei proventi al fondo estero: esenzione da ritenuta se sussistono i requisiti previsti dalla normativa sui fondi esteri.

Nel complesso, l’Agenzia conferma la tesi del contribuente, chiarendo il coordinamento tra disciplina delle SICAF immobiliari, conferimenti/apporti, exit tax e regime dei proventi dei fondi esteri.