Risoluzione n. 407 del 30/10/2008

Applicabilità delle agevolazioni al contratto preliminare di vendita

La risoluzione n. 407/E del 30 ottobre 2008 affronta il tema della tassazione del contratto preliminare stipulato da un imprenditore agricolo professionale per l’acquisto di un terreno agricolo confinante, da destinare alla costituzione di un compendio unico. Il quesito riguarda la possibilità di applicare, già in sede di registrazione del preliminare, le agevolazioni previste dall’articolo 5-bis del D.lgs. 18 maggio 2001, n. 228.

Quesito posto dall’istante

L’istante, qualificato come imprenditore agricolo professionale, dichiara di voler acquistare un terreno agricolo contiguo a quello di sua proprietà per costituire un compendio unico. A tal fine ha sottoscritto un contratto preliminare e versato una caparra confirmatoria di euro 50.000. Chiede se tale atto possa beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i trasferimenti di terreni agricoli destinati a compendio unico.

Soluzione prospettata dal contribuente

Il contribuente riteneva che il contratto preliminare dovesse essere registrato con applicazione dell’esenzione dall’imposta di registro prevista dall’articolo 5-bis del D.lgs. n. 228 del 2001.

Quadro normativo richiamato

La Direzione richiama innanzitutto l’articolo 5-bis del D.lgs. 18 maggio 2001, n. 228, in materia di conservazione dell’integrità aziendale. La norma prevede che, al trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a soggetti che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o condurlo in qualità di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale per almeno dieci anni, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 5-bis, commi 1 e 2, della legge 31 gennaio 1994, n. 97.

Viene poi richiamato l’articolo 5-bis della legge n. 97 del 1994, che stabilisce:

• l’esenzione da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e da ogni altro genere per i trasferimenti di terreni agricoli nei territori delle comunità montane a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o condurlo per almeno dieci anni;
• in caso di violazione degli obblighi, il pagamento delle imposte non versate, degli interessi e di maggiori imposte pari al 50% delle imposte dovute.

Motivazioni del diniego all’agevolazione sul preliminare

Secondo l’Agenzia, le agevolazioni in questione si applicano agli atti di trasferimento a qualsiasi titolo. Il contratto preliminare, però, non produce effetti traslativi ma soltanto effetti obbligatori, poiché con esso le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo ai sensi dell’articolo 1351 del codice civile.

Per tale ragione, il preliminare non rientra tra gli atti che determinano il "trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli" richiesto dalla disciplina agevolativa del D.lgs. n. 228 del 2001.

Regime fiscale del contratto preliminare

La risoluzione chiarisce che il contratto preliminare è comunque soggetto a registrazione in termine fisso ai sensi dell’articolo 5 del TUR, DPR 26 aprile 1986, n. 131, in combinato disposto con l’articolo 10 della Tariffa, parte prima, che include i contratti preliminari di ogni specie tra gli atti soggetti a registrazione.

Ne deriva che:

• il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di stipula;
• per la registrazione è dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari a euro 168,00.

Trattamento della caparra confirmatoria

La nota in calce all’articolo 10 della Tariffa prevede che, se il preliminare contempla la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, si applica il precedente articolo 6. Pertanto, sulla caparra confirmatoria versata dall’istante si applica l’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%.

Conclusione della Direzione

La conclusione è netta: il contratto preliminare non beneficia del regime agevolativo previsto dal D.lgs. n. 228 del 2001 per i trasferimenti di terreni agricoli finalizzati al compendio unico. Esso resta soggetto alla registrazione in termine fisso con imposta fissa di registro, mentre la caparra confirmatoria sconta l’imposta proporzionale dello 0,50%.

Indicazioni finali

La risoluzione precisa infine che le Direzioni regionali dovranno vigilare affinché gli uffici osservino correttamente le istruzioni e i principi enunciati.