Cassazione Civile, Ordinanza n. 18322/2022 del 07/06/2022

Esito

La controversia

Le proprietarie di un immobile avevano convenuto in giudizio il conduttore chiedendo il pagamento dei canoni maturati dal 1 gennaio 1994 fino al rilascio e la risoluzione del contratto per grave inadempimento. Il conduttore aveva dedotto di avere pagato regolarmente i canoni, dopo la morte del soggetto che aveva stipulato la locazione, alla vedova di quest'ultimo, la quale gli aveva rappresentato che l'immobile apparteneva al defunto marito. Il tribunale e poi la corte d'appello avevano rigettato la domanda delle proprietarie, ritenendo valida la locazione stipulata da chi aveva la disponibilità di fatto del bene e che i canoni fossero stati legittimamente versati alla sua erede. In cassazione le ricorrenti deducevano, con il primo motivo, violazione degli artt. 1453, 1571, 1587, 1372, 1418 e 1421 c.c., sostenendo che una precedente sentenza passata in giudicato aveva accertato la piena proprietà in loro favore e disposto il rilascio, con conseguente insussistenza di ogni disponibilità giuridica e di fatto in capo al preteso locatore e ai suoi eredi, sicché la locazione sarebbe stata inefficace nei loro confronti; con il secondo motivo denunciavano omessa pronuncia e/o omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che la corte d'appello non si era pronunciata sulla domanda di rilascio fondata sui lavori eseguiti nell'immobile e sull'apertura di una porta verso altro fabbricato, circostanze che esse assumevano rilevanti anche ai fini della risoluzione.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo aspecifico e privo di una chiara critica alla motivazione, precisando comunque che il difetto di legittimazione del locatore, quando manchi la disponibilità giuridica o di fatto del bene, non determina nullità del contratto ma solo inefficacia nei confronti del proprietario legittimato effettivo; nel rapporto interno tra locatore e conduttore, la locazione stipulata da chi detiene di fatto il bene resta valida e vincolante, salvo l'ipotesi estrema di detenzione illecita. Ha poi ritenuto il secondo motivo inammissibile per commistione tra omessa pronuncia e omesso esame, per difetto di specificità circa la deduzione del vizio in appello e per mancata indicazione che la doglianza fosse stata mantenuta sino alle conclusioni. È stata quindi confermata la decisione di merito che aveva rigettato la pretesa di pagamento dei canoni iure locationis, restando impregiudicata ogni diversa azione di rilascio fondata sul diritto di proprietà.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma primo, num. 3; comma primo, num. 5

  Le censure sono state vagliate sotto i profili della violazione di legge e del vizio di motivazione/omesso esame, ma sono state reputate inammissibili per aspecificità e per commistione dei motivi.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve essere specifico e autosufficiente: occorre indicare chiaramente la motivazione censurata, il contenuto degli atti rilevanti e, per l'omessa pronuncia, la persistenza della doglianza fino alle conclusioni.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in adunanza camerale secondo il rito camerale previsto dalla norma.

• art. 112 c.p.c.

  La denuncia di omessa pronuncia è inammissibile se non si precisa adeguatamente il motivo di appello, la decisione di primo grado e la sua persistenza sino alla precisazione delle conclusioni.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nel primo motivo come norma asseritamente violata, ma la Corte non ne accoglie la censura.

• art. 1571 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; la Corte ribadisce che la locazione stipulata da chi ha la disponibilità di fatto del bene è valida nel rapporto interno, salvo illecita detenzione.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; la Corte collega gli obblighi del conduttore al rapporto locativo valido tra le parti.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato nel primo motivo, ma non ritenuto decisivo per negare l'efficacia del contratto nel rapporto locatore-conduttore.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; la Corte esclude la nullità del contratto per mancanza di legittimazione a stipulare.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; non opera per qualificare nullo il contratto di locazione stipulato dal non proprietario non legittimato.

• art. 1575 c.c.

  La mancanza di disponibilità del bene può integrare inadempimento degli obblighi del locatore verso il conduttore, ma rileva solo sul piano funzionale del contratto e non sulla sua validità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato disposto l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di ricorrenza dei presupposti di legge.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Ha introdotto la previsione dell'ulteriore contributo unificato richiamata nel dispositivo.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La mancanza, in capo al locatore, della disponibilità giuridica o di fatto del bene integra un difetto di legittimazione a stipulare, ma non determina di regola la nullità del contratto: il contratto resta valido tra le parti e inefficace solo nei confronti del terzo proprietario legittimato effettivo.
• Nel rapporto interno tra locatore e conduttore, il conduttore che abbia goduto del bene in forza del contratto può liberarsi pagando i canoni al soggetto che si presenti come legittimato a riceverli, salvo che la detenzione del locatore sia stata acquisita illecitamente.
• La mancanza di titolo del locatore non consente al proprietario di pretendere automaticamente i canoni pattuiti con il conduttore; il proprietario può invece agire per il rilascio del bene, mentre il credito locatizio resta, in linea di principio, nel rapporto contrattuale con chi ha stipulato la locazione.
• Il motivo di ricorso per cassazione deve essere specifico, autosufficiente e chiaramente sussumibile nella corretta norma processuale: la commistione tra omessa pronuncia e omesso esame, senza indicazione degli atti e delle deduzioni rilevanti, comporta l'inammissibilità.
• La censura di omessa pronuncia richiede che il ricorrente dimostri non solo la domanda o il motivo asseritamente trascurato, ma anche che tale doglianza sia stata mantenuta fino alla precisazione delle conclusioni nel giudizio di appello.

Come è indicizzato