Sentenza del 05/04/2024 n. 225 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell'Abruzzo

Esito

La controversia

L'A. impugnava l'avviso di accertamento per IMU 2015 sostenendo che gli immobili da lei locati a nuclei familiari svantaggiati erano "alloggi sociali" (locazioni a canoni ridotti) e quindi esenti dall'IMU per effetto dell'art. 13 del d.l. 201/2011 conv. in l. 214/2011 e del successivo art. 2, comma 4, del d.l. 102/2013 conv. in l. 124/2013. Il Comune contestava la qualificazione degli immobili come "alloggi sociali" e richiamava la normativa speciale che disciplina gli immobili di proprietà degli ex Istituti Autonomi per le Case Popolari (ora enti di edilizia residenziale pubblica), prevedendo per questi solo una detrazione forfettaria di €200 e non l'esenzione totale. La questione ha riguardato l'interpretazione della successione normativa (d.lgs. 504/1992, d.lgs. 23/2011, d.l. 201/2011, D.M. 200/2012, d.l. 102/2013) e la distinzione tra "alloggi sociali" (potenzialmente esenti) e alloggi di edilizia residenziale pubblica/ex I. (soggetti alla detrazione).

La decisione

La Corte, richiamando l'analisi normativa e la giurisprudenza (anche Cass. n. 8964/2020 e altri precedenti), ha ritenuto che per il periodo d'imposta controverso (e in linea con l'orientamento giurisprudenziale più recente) gli alloggi di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica, pur locati a canoni ridotti a favore di famiglie svantaggiate, non rientrano di per sé nell'esenzione totale dall'IMU ma beneficiano della specifica detrazione di €200 prevista dall'art. 13, comma 10, del d.l. 201/2011 conv. in l. 214/2011 (come ribadito e confermato dalle successive modifiche). Di conseguenza l'appello del Comune è stato accolto e il ricorso dell'A. respinto; le spese di giudizio sono compensate considerata la complessità e l'ambiguità normativa.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992 (I.C.I.) - art. 7, comma 1, lett. i)

  L'art. 7, lett. i) elenca le esenzioni; non include gli alloggi regolarmente assegnati dagli ex Istituti Autonomi per le Case Popolari, quindi questi non erano esenti nell'ambito della disciplina ICI originaria.

• d.lgs. n. 504/1992 - art. 8, comma 4

  Prevede per gli alloggi regolarmente assegnati dagli ex Istituti l'applicazione delle riduzioni e delle detrazioni previste dall'art. 8, indicando che il regime per tali alloggi è quello delle agevolazioni e non delle esenzioni.

• d.lgs. n. 23/2011 (IMU) - artt. 8 e 9

  Con l'istituzione dell'IMU sono state richiamate le esenzioni/agevolazioni previgenti; l'art. 9 non ha esteso l'esenzione agli immobili degli ex I., confermando che la disciplina speciale degli ex I. rimane nell'ambito delle detrazioni/riduzioni.

• d.l. n. 201/2011 conv. in l. 214/2011 - art. 13, comma 10

  "la suddetta detrazione (di euro duecento...) si applica alle unità immobiliari di cui all'art. 8, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504"

  Norma speciale che attribuisce espressamente agli alloggi regolarmente assegnati dagli ex I. la detrazione di €200, indicando che il legislatore intendeva mantenere per tali immobili il regime di agevolazione (detrazione) e non l'esenzione.

• legge n. 27/2012 (conversione d.l. n. 1/2012) - art. 91-bis

  Ha precisato che per ottenere l'esenzione gli immobili destinati ad attività di cui alla lett. i) devono essere usati "con modalità non commerciali"; prevedeva una dichiarazione per utilizzare l'esenzione proporzionale in casi di uso misto. Tale disciplina ha incidenze sul perimetro degli immobili esenti ma non ha tacitamente abrogato la disposizione speciale di cui all'art. 13 comma 10.

• D.M. n. 200/2012

  Regolamento attuativo richiesto dall'art. 91-bis per definire i requisiti e le modalità di qualificazione delle attività come svolte "con modalità non commerciali" (utile per individuare la platea degli immobili esenti), ma non modifica il campo di applicazione della detrazione speciale per gli ex I.

• d.l. n. 102/2013 conv. in l. 124/2013 - art. 2, comma 2, lett. b) e comma 4

  Ha ribadito e chiarito che la detrazione si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli enti di edilizia residenziale pubblica (conferma della natura agevolativa e non esentiva del regime per gli ex I.). Il comma 4 ha equiparato, in alcuni effetti, gli alloggi sociali alle abitazioni principali ma la giurisprudenza distingue la nozione di "alloggio sociale" da quella di alloggio di ERP/ex I.

• legge di bilancio 2020 (legge n. 160/2019) - art. 1, commi 749 e 780

  Ha abrogato alcune disposizioni con efficacia dal 1/1/2020 e ha ribadito la debenza dell'IMU per gli alloggi degli ex I., salvo l'eventuale esenzione per gli specifici "alloggi sociali", confermando la distinzione normativa.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Cass. n. 8964/2020; Cass. n. 3983/2021; Cass. n. 7385/2012; Cass. n. 2212/2014; Cass. n. 12313/2017; Cass. n. 19875/2021)

  Più sentenze della Suprema Corte sono state richiamate per confermare che, anche dopo i vari interventi normativi, gli immobili di edilizia residenziale pubblica assegnati a canoni ridotti non beneficiano automaticamente dell'esenzione IMU ma possono essere assoggettati alla specifica detrazione; alcune decisioni analizzano la successione normativa e arrivano allo stesso esito adottato dalla Corte qui.

Massime di principio

• Distinguere "alloggi sociali" (definizione e requisiti del D.M. 22/4/2008 e criteri di non commercialità del D.M. 200/2012) dagli alloggi appartenenti al patrimonio degli ex Istituti Autonomi per le Case Popolari: i primi possono essere esenti, i secondi generalmente beneficiano della detrazione di €200 prevista dalla norma speciale.
• Per gli immobili di ERP/ex I. locati a canoni ridotti non è sufficiente la mera destinazione a favore di soggetti svantaggiati per ottenere l'esenzione IMU: si applica di regola la disciplina speciale (detrazione) salvo comprovata sussistenza dei requisiti per qualificare l'immobile come "alloggio sociale" ai fini dell'esenzione.
• Verificare sempre il periodo d'imposta: la rilevanza delle diverse norme varia nel tempo (alcune modifiche sono operative da specifiche date: es. disposizioni dal 2013 o dal 2014) e le corti considerano la sequenza normativa quando decidono.
• La qualificazione come "uso non commerciale" è centrale per l'esenzione: occorre documentare i requisiti previsti dal regolamento/DM e, in caso di utilizzo misto, fornire la dichiarazione e la prova della quota non commerciale.
• In caso di contenzioso, valutare la giurisprudenza più recente della Cassazione e della sezione tributaria competente: l'orientamento consolidato può ribaltare precedenti soluzioni favorevoli al contribuente.
• Chi pretende l'esenzione (contribuente) ha l'onere di provare che l'immobile rientra nella definizione di "alloggio sociale" e che l'utilizzo è non commerciale; il Comune può contestare la qualificazione e richiamare la disciplina speciale per gli ex I.
• Data la complessità e l'evoluzione normativa, in caso di dubbio valutare la possibilità di accordi con l'ente locale o, alternativamente, preparare documentazione puntuale (contratti di locazione, bandi/assegnazioni, criteri di determinazione dei canoni, delibere/partecipazione comunale alla procedura di assegnazione) per sostenere la qualificazione richiesta.