Ordinanza del 09/01/2019 n. 355 - Corte di Cassazione

Agevolazione prima casa e dichiarazione DOCFA

La controversia riguarda la decadenza dall’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, applicata a un immobile acquistato il 10 dicembre 2007 nel Comune di Mozzo. L’Agenzia delle entrate aveva qualificato l’abitazione come immobile di lusso, in ragione di una superficie superiore a 240 mq, e aveva recuperato la maggiore imposta di registro derivante dall’applicazione dell’aliquota ordinaria anziché di quella agevolata del 4%, oltre alle sanzioni.

Svolgimento del giudizio

Il contribuente aveva impugnato l’avviso di liquidazione, sostenendo che nella superficie dell’immobile non dovessero essere computati i vani interrati privi di abitabilità. La Commissione tributaria provinciale di Bergamo aveva rigettato il ricorso.

La Commissione tributaria regionale della Lombardia, sezione staccata di Brescia, con sentenza depositata il 4 luglio 2011, aveva invece accolto l’appello. Il giudice regionale aveva ritenuto che il contribuente avesse fatto affidamento sulla dichiarazione DOCFA, non rettificata dall’Ufficio, sulla perizia di parte allegata e sul regolamento edilizio del Comune di Mozzo.

L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi, cui il contribuente ha resistito con controricorso e memoria.

Motivi del ricorso dell’Agenzia delle entrate

L’Agenzia ha contestato la sentenza regionale sotto i seguenti profili:

• vizio di motivazione, per non avere verificato se i locali interrati fossero concretamente abitabili;
• violazione dell’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, per avere escluso dal computo la superficie del piano interrato, sebbene fosse destinata a piscina e ad altri usi diversi da cantina e posto auto;
• violazione di legge, per avere ritenuto che il silenzio dell’amministrazione sulla dichiarazione DOCFA impedisse il recupero dell’agevolazione;
• vizio di motivazione, per avere applicato il principio dell’affidamento a una dichiarazione DOCFA e a una perizia provenienti dallo stesso contribuente, nonché a normative comunali non specificamente individuate.

La Corte ha respinto l’eccezione di inammissibilità sollevata dal contribuente, ritenendo i motivi specifici e attinenti a questioni di diritto rilevanti per la decisione.

Natura e effetti della procedura DOCFA

La Corte richiama il principio già affermato dalla giurisprudenza, in particolare da Cass. n. 16824 del 21 luglio 2006, secondo cui la procedura DOCFA, introdotta dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, consente al titolare di diritti reali sull’immobile di proporre la relativa rendita catastale.

La procedura ha esclusivamente la funzione di accelerare la formazione e l’aggiornamento del catasto. Le dichiarazioni presentate ai sensi dell’art. 56 del d.P.R. 10 dicembre 1949, n. 1142, assumono quindi il valore di “rendita proposta”, fino alla determinazione definitiva da parte dell’ufficio finanziario.

A tali dichiarazioni non si applica il principio del silenzio-assenso previsto dagli artt. 19 e 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241, perché:

• la dichiarazione DOCFA costituisce l’atto iniziale di un procedimento amministrativo di tipo cooperativo;
• non si tratta di un’istanza diretta ad acquisire un diritto o ad ampliare le facoltà del dichiarante;
• l’amministrazione non deve riconoscere una posizione soggettiva richiesta dal contribuente;
• il procedimento di classamento ha natura accertativa ed è finalizzato a determinare il valore economico del bene ai fini di una congrua tassazione.

Di conseguenza, l’assenza di rettifica della dichiarazione DOCFA da parte dell’Ufficio non impedisce all’amministrazione finanziaria di contestare, ai fini dell’imposta di registro e dell’agevolazione prima casa, la qualificazione dell’immobile come abitazione di lusso. Non assume pertanto rilievo decisivo la circostanza che dalla dichiarazione catastale potesse risultare una configurazione dell’immobile incompatibile con tale qualificazione.

Criteri per qualificare l’immobile come abitazione di lusso

La Corte ribadisce che, ai fini dell’imposta di registro, per verificare se un’abitazione sia di lusso e sia quindi esclusa dall’agevolazione prima casa prevista dall’art. 1, comma 3, parte prima, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” contenuta nell’art. 6 del d.m. Lavori pubblici 2 agosto 1969.

Secondo il consolidato orientamento richiamato, tra cui Cass. n. 18480 del 21 settembre 2016, Cass. n. 10191 del 18 maggio 2016 e Cass. n. 25674 del 15 novembre 2013, non è necessario che gli ambienti siano formalmente abitabili. Rileva invece la loro concreta utilizzabilità, indipendentemente dall’effettiva abitabilità amministrativa.

Il requisito dell’utilizzabilità costituisce infatti un parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso dell’abitazione. La superficie dei locali deve quindi essere computata quando tali spazi siano concretamente utilizzabili per finalità diverse da quelle espressamente escluse dalla normativa.

Computabilità dei locali interrati

La CTR aveva escluso dal calcolo l’intero vano interrato, ritenendo determinante la mancanza di abitabilità. La Corte ha ritenuto erronea tale impostazione.

Il giudice del rinvio dovrà accertare in quale misura i locali interrati siano concretamente utilizzabili per finalità diverse da quelle di cantina e garage. L’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 esclude espressamente dal computo, oltre agli spazi destinati a cantina e posto auto, anche quelli adibiti a balconi, terrazze, soffitte e scale.

Non è invece automaticamente esclusa l’intera superficie interrata. Se i locali sono destinati a usi diversi da quelli espressamente non computabili, come nel caso prospettato della piscina o di altri ambienti utilizzabili, la relativa superficie può concorrere alla qualificazione dell’immobile come abitazione di lusso.

Decisione della Corte di cassazione

La Corte ha ritenuto fondati congiuntamente i motivi dell’Agenzia delle entrate, in quanto connessi.

Ha quindi:

• accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate;
• cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia;
• rinviato la causa alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, in diversa composizione;
• demandato al giudice del rinvio le necessarie verifiche sulla concreta utilizzabilità dei locali interrati;
• rimesso al giudice del rinvio anche la decisione sul merito e sulle spese del giudizio di legittimità.

Il principio centrale è che la dichiarazione DOCFA non consolida la qualificazione catastale dell’immobile mediante silenzio-assenso e non impedisce all’amministrazione di verificare autonomamente, ai fini dell’agevolazione prima casa, la superficie utile complessiva e il carattere eventualmente lussuoso dell’abitazione.