Sentenza del 26/02/2019 n. 1113 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del valore dell'immobile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sostenendo l'insufficienza della motivazione dell'avviso. L'Ufficio aveva determinato un maggior valore sulla base della differenza tra il prezzo dichiarato e un presunto prezzo normale di mercato, facendo riferimento a immobili comparabili e ai valori OMI. Tuttavia, la differenza risultava esigua e non era supportata da elementi probatori sufficienti. Inoltre, gli immobili utilizzati per la comparazione presentavano classi energetiche più elevate e, quindi, caratteristiche potenzialmente migliori rispetto all'immobile accertato. La media dei valori OMI non risultava idonea, da sola, a sostituire una stima puntuale delle concrete caratteristiche dell'immobile.

La decisione

L'avviso di accertamento è stato ritenuto annullabile per insufficiente motivazione e carenza di prova. La determinazione del maggior valore non poteva fondarsi soltanto su presunzioni generiche, su immobili non pienamente comparabili o sulla media dei valori OMI. È stata invece riconosciuta efficacia probatoria alla perizia capace di identificare in modo inequivocabile l'immobile e di valutarlo sulla base delle sue caratteristiche concrete, comprese quelle peggiorative o migliorative.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La normativa sull'imposta di registro consente la rettifica del valore dichiarato dell'immobile, ma l'Amministrazione deve motivare adeguatamente la pretesa e fornire elementi idonei a dimostrare il maggior valore accertato.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare può essere annullato quando la motivazione è generica e non consente al contribuente di comprendere concretamente come sia stato determinato il maggior valore.
• La semplice differenza tra il prezzo dichiarato e un presunto valore normale di mercato non è sufficiente, soprattutto quando la differenza è modesta e mancano ulteriori elementi probatori.
• I valori OMI costituiscono un parametro indicativo e non possono, da soli, sostituire una stima individualizzata dell'immobile.
• Gli immobili utilizzati per la comparazione devono essere realmente comparabili; differenze rilevanti, come una classe energetica superiore, possono rendere inaffidabile il confronto.
• Una perizia dettagliata e riferita alle caratteristiche concrete dell'immobile può avere valore probatorio decisivo, sia per sostenere sia per contestare la rettifica.