Sentenza del 20/12/2021 n. 768 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna

Esito

La controversia

L'Amministrazione ha effettuato un accertamento induttivo ritenendo sussistente una plusvalenza dalla vendita di un immobile sulla base del valore del bene determinato ai fini di altra imposta commisurata al valore (valore venale), senza considerare il corrispettivo effettivamente percepito dal contribuente. Il giudice ha esaminato se il valore venale possa sostituire il corrispettivo reale ai fini della determinazione della plusvalenza.

La decisione

L'accertamento induttivo è stato ritenuto illegittimo: la plusvalenza deve essere calcolata come differenza tra il prezzo di cessione effettivamente percepito e il prezzo di acquisto; il valore di mercato del bene, determinato ai fini di altra imposta, non può di per sé sostituire il corrispettivo reale. L'Amministrazione ha l'onere di dimostrare l'esistenza e l'ammontare della plusvalenza e può usare presunzioni solo se fondate su elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, ulteriori rispetto al mero scarto tra valore venale e corrispettivo dichiarato.

Norme richiamate

• TUIR (D.P.R. 917/1986 - Testo Unico delle Imposte sui Redditi)

  La plusvalenza da cessione di beni rientra nella determinazione dei redditi diversi e va calcolata come differenza tra corrispettivo effettivamente percepito e valore di acquisto; il valore venale non sostituisce automaticamente il corrispettivo.

• DPR 600/1973 (disciplina dell'accertamento fiscale)

  L'accertamento tributario può essere induttivo, ma le presunzioni su cui si fonda devono essere conformi ai principi di gravità, precisione e concordanza degli indizi; non è ammessa una ricostruzione basata solo sul valore determinato ai fini di altra imposta.

• Codice Civile, art. 2729 (presunzioni)

  Il principio che le presunzioni debbano essere gravi, precise e concordanti viene richiamato per valutare la legittimità delle ricostruzioni induttive dell'Amministrazione.

Massime di principio

• La plusvalenza da cessione immobiliare si determina esclusivamente con riferimento al corrispettivo effettivamente percepito e al costo di acquisto; il valore di mercato non sostituisce il corrispettivo reale salvo prova che quest'ultimo coincida con quel valore.
• L'Amministrazione finanziaria ha l'onere di dimostrare l'esistenza e l'ammontare della plusvalenza; può ricorrere a presunzioni ma queste devono poggiare su elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.
• Il semplice scarto tra valore venale del bene (determinato per altra imposta) e il corrispettivo dichiarato dal contribuente non è di per sé sufficiente a legittimare l'accertamento induttivo.
• In situazioni analoghe, il contribuente che ha documenti che comprovano il corrispettivo effettivamente percepito (contratto di compravendita, ricevute, bonifici, quietanze) ha buona posizione per resistere a un accertamento basato solo sul valore catastale o venale.
• Per l'Amministrazione, sono rilevanti elementi probatori aggiuntivi quali flussi finanziari collegati alla vendita, rinunce parziali del corrispettivo documentate, anomalie documentali o dichiarazioni contraddittorie che collettivamente costituiscano indizi gravi, precisi e concordanti.
• In sede di contenzioso è utile contestare la fondatezza delle presunzioni dell'Amministrazione chiedendo l'esibizione di prove specifiche e sottolineando la distinzione tra valore imponibile ai fini di imposte diverse e corrispettivo effettivamente percepito per la determinazione della plusvalenza.