Sentenza del 17/07/2019 n. 180 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l’avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la categoria proposta mediante procedura Docfa da D/3, relativa a teatri, cinematografi, sale da ballo e locali per spettacoli, a C/1, relativa a negozi, con conseguente aumento della rendita catastale da 886 euro a 3.812 euro. Ha contestato sia la carenza di motivazione dell’avviso, ritenuta basata su formule generiche, sia l’erroneità del classamento, sostenendo che l’immobile, di 259 mq, situato al secondo piano di una palazzina in zona periferica, non fosse comparabile con negozi posti al piano strada. L’immobile, precedentemente classificato C/2, era stato ristrutturato mediante redistribuzione degli spazi interni e realizzazione di tre bagni, uno dei quali per disabili, ed era stato in passato utilizzato come night club o discoteca.

La decisione

La Commissione ha ritenuto congruamente motivato l’avviso di accertamento, precisando che il classamento deve dipendere dalle caratteristiche strutturali e dall’ordinaria utilizzabilità dell’immobile, non dalla sua concreta utilizzazione temporanea o dalle autorizzazioni amministrative rilasciate. Ha escluso la categoria D/3, perché l’immobile non presentava caratteristiche costruttive speciali tali da renderlo inutilizzabile per destinazioni diverse da quella di sala da ballo senza radicali trasformazioni. Ha però escluso anche la categoria C/1, poiché l’ubicazione al secondo piano di una palazzina periferica, l’assenza di una specifica destinazione commerciale e la difficoltà di accesso e visibilità non erano compatibili con la categoria negozio; inoltre, i termini di comparazione utilizzati dall’Ufficio riguardavano negozi situati in contesti diversi. L’appello dell’Agenzia è stato quindi accolto solo parzialmente: l’immobile deve mantenere la categoria originaria C/2, magazzini. Le spese di giudizio sono state integralmente compensate per la reciproca parziale soccombenza.

Norme richiamate

• Disciplina catastale delle categorie a destinazione speciale – categoria D/3

  La categoria D comprende gli immobili a destinazione speciale, costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni.

  La categoria D/3 non può essere attribuita soltanto perché l’immobile è stato utilizzato come sala da ballo o dispone di autorizzazioni per spettacoli. Occorre che le caratteristiche strutturali e impiantistiche siano speciali e rendano il bene non ordinariamente destinabile ad altri usi senza interventi radicali.

• Procedura Docfa e classamento catastale

  La categoria proposta dal contribuente tramite Docfa può essere rettificata dall’Ufficio, ma il classamento deve essere coerente con le caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare, con la sua ordinaria utilizzabilità e con comparazioni realmente omogenee.

• Obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale

  L’avviso è sufficientemente motivato quando descrive il bene, indica i riferimenti normativi e illustra le ragioni per cui le sue caratteristiche lo rendono riconducibile a una determinata categoria catastale.

Massime di principio

• Nel classamento catastale prevalgono le caratteristiche strutturali, costruttive e l’ordinaria potenzialità d’uso dell’immobile rispetto alla destinazione concretamente esercitata in un determinato periodo.
• La categoria D, inclusa la D/3, richiede una speciale conformazione dell’immobile e l’impossibilità di una diversa destinazione senza trasformazioni radicali; una semplice ristrutturazione interna o la realizzazione di nuovi bagni normalmente non è sufficiente.
• Le autorizzazioni amministrative per l’esercizio di un’attività commerciale o di pubblico spettacolo non determinano automaticamente la categoria catastale.
• Per attribuire la categoria C/1 occorre che l’immobile abbia caratteristiche coerenti con un negozio, considerando anche ubicazione, accessibilità, visibilità e normale fruibilità da parte della clientela.
• Le comparazioni catastali devono riguardare immobili realmente omogenei per ubicazione, piano, accessibilità, destinazione ordinaria e caratteristiche strutturali; non sono sufficienti confronti con immobili della stessa categoria ma collocati in contesti molto diversi.
• Quando la ristrutturazione non altera sostanzialmente la struttura e la vocazione ordinaria dell’immobile, può essere confermata la categoria catastale preesistente.