Sentenza del 19/01/2018 n. 287 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del valore venale dell’area, sostenendo che la mera destinazione edificatoria non comporta automaticamente l’attribuzione del medesimo valore a tutte le aree edificabili. La perdita della condizione di inedificabilità apre alla valutazione concreta del terreno, ma occorre considerare l’effettiva attualità, intensità e potenzialità dell’edificazione, nonché le caratteristiche specifiche dell’area.

La decisione

La sentenza ha affermato che la vocazione edificatoria non determina, da sola, un valore uniforme né necessariamente un incremento automatico del valore del suolo. Nella determinazione del valore venale devono essere valutate in concreto la maggiore o minore attualità e potenzialità edificatoria dell’area. Il principio è stato riferito sia all’ICI sia all’imposta di registro. Sulla base del principio enunciato, la pretesa fiscale non può fondarsi esclusivamente sulla qualificazione urbanistica astratta, ma deve considerare le concrete caratteristiche e possibilità di utilizzazione edificatoria del terreno.

Norme richiamate

• Art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per l’ICI, il valore dell’area fabbricabile deve essere determinato considerando il valore venale in comune commercio, tenendo conto delle caratteristiche concrete del terreno e della sua effettiva potenzialità edificatoria.

• Art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Per l’imposta di registro, la base imponibile deve riflettere il valore venale effettivo del bene; la sola destinazione edificatoria non è sufficiente a giustificare una valutazione uniforme o massima.

• Cassazione, sentenza n. 25506/2006

  La qualificazione di un’area come edificabile consente la valutazione del suo valore venale, ma non attribuisce automaticamente a tutte le aree edificabili lo stesso valore. Devono essere considerate l’attualità e la concreta potenzialità dell’edificazione.

Massime di principio

• La classificazione urbanistica di un terreno come edificabile costituisce un elemento rilevante, ma non determina automaticamente il suo valore fiscale.
• La valutazione deve essere concreta e riferita alle effettive possibilità edificatorie, considerando vincoli, tempi, oneri, accessibilità, volumetria e stato di urbanizzazione.
• Aree formalmente edificabili possono avere valori molto diversi in ragione della maggiore o minore attualità e potenzialità dell’edificazione.
• L’Amministrazione finanziaria non può fondare la rettifica soltanto sulla destinazione edificatoria astratta o su valori standard, senza dimostrare la coerenza della stima con le caratteristiche specifiche dell’area.
• Il contribuente può contestare la pretesa fiscale evidenziando che l’edificabilità è meramente potenziale, differita o gravata da limitazioni tali da ridurre il valore venale.