Cassazione Civile, Ordinanza n. 36043/2023 del 27/12/2023

Esito

La controversia

Gli eredi del venditore avevano alienato nel 1995 un immobile inserito in un più ampio complesso di loro proprietà. Dal 2001 gli acquirenti avevano dovuto abbandonare il bene per il pericolo di crollo e per gravi danni statici; avevano quindi promosso accertamento tecnico preventivo e poi causa per ottenere l’esecuzione delle opere necessarie a rendere l’immobile abitabile e il risarcimento del danno. Nel corso del giudizio una delle convenute aveva prodotto una scrittura qualificata come transazione, collegata a un accordo con una società terza che avrebbe dovuto acquistare l’intero compendio e farsi carico delle riparazioni; i giudici di merito hanno ritenuto che la condizione sospensiva non si fosse avverata e hanno deciso nel merito, condannando i venditori. Con il ricorso per cassazione i venditori hanno dedotto: 1) errori processuali per mancata considerazione di difese e documenti e illegittimo diniego di ricostruzione del fascicolo; 2) e 3) violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. per errata interpretazione della transazione, che secondo loro era condizionata alla stipula del preliminare e non del definitivo; 4) omesso esame del fatto decisivo costituito dall’imputabilità a terzi del mancato avveramento della condizione, invocando in sostanza l’art. 1359 c.c.; 5) violazione dell’art. 1420 c.c. e dell’art. 100 c.p.c. sostenendo che l’assetto negoziale era un contratto con scopo comune e non poteva essere modificato senza il consenso di tutti; 6) violazione dell’art. 2043 c.c. quanto all’affermazione di responsabilità e alla lettura della CTU; 7) violazione dell’art. 2051 c.c. per asserita insussistenza della custodia in capo ai venditori dopo il passaggio del bene; 8) violazione degli artt. 2043 e 1227 c.c. e ss. sulla quantificazione del danno e sul preteso concorso colposo dei danneggiati.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi processuali e quelli di censura dell’interpretazione del negozio per difetto di specificità e perché miravano a sollecitare un nuovo apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. Ha escluso l’applicabilità dell’art. 1359 c.c. perché i ricorrenti erano terzi rispetto alla transazione e, comunque, l’eventuale condotta della società rilevava semmai sul piano del mandato conferitole dai venditori, non già sulla efficacia della condizione. Ha poi escluso che l’assetto negoziale fosse un contratto con scopo comune, trattandosi piuttosto di un complesso di accordi con interessi diversi e contrapposti. Quanto alla responsabilità per i danni all’immobile, ha confermato la lettura per cui rileva il momento in cui i vizi/cause dannose sono insorti, quando il bene era ancora in esclusiva disponibilità dei venditori, e non il successivo trasferimento della proprietà o compossesso. Ha infine ritenuto inammissibile la censura sulla quantificazione del danno, perché diretta contro un accertamento di fatto. I ricorrenti sono stati condannati alle spese.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  I criteri di interpretazione del contratto non hanno una gerarchia astratta: la ricostruzione della volontà delle parti è accertamento di fatto del giudice di merito, censurabile solo nei limiti del vizio motivazionale e di specificità del motivo.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  La doglianza sull’interpretazione di una clausola è inammissibile se non riporta almeno il contenuto essenziale della clausola stessa e non spiega in che modo una diversa lettura sarebbe decisiva.

• art. 1359 c.c.

  La finzione di avveramento della condizione non può essere invocata da soggetti terzi rispetto al contratto condizionato; rileva, semmai, nei confronti del contraente che abbia interesse contrario all’avveramento e abbia tenuto una condotta impeditiva.

• art. 1420 c.c.

  La tesi del contratto con scopo comune è esclusa quando l’assetto negoziale è composto da accordi con risultati giuridici diversi e non convergenti verso un unico risultato economico-giuridico.

• art. 100 c.p.c.

  La censura sul difetto di interesse è infondata quando l’assetto negoziale non è un contratto unitario con scopo comune, ma un insieme di negozi distinti.

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità per i danni all’immobile è stata confermata in relazione a cause insorte quando il bene era ancora nella sfera di esclusiva disponibilità dei venditori; la censura sulla natura dei vizi e sulla CTU è stata reputata inammissibile per difetto di specificità.

• art. 2051 c.c.

  Per i danni derivanti da una cosa che sia poi divenuta comune, risponde chi ne era proprietario/custode quando le cause del danno sono insorte, non chi abbia acquistato in un momento successivo.

• art. 1227 c.c.

  La deduzione del concorso del danneggiato è inammissibile se contrasta con l’accertamento di fatto secondo cui i danni sono riconducibili al periodo di esclusiva proprietà dei venditori.

Massime di principio

• L’interpretazione di una clausola contrattuale e la ricostruzione della volontà negoziale costituiscono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito; in cassazione la censura è inammissibile se non individua con precisione il testo della clausola, il criterio ermeneutico violato e la decisività della diversa lettura.
• Non esiste una gerarchia astratta tra i criteri di interpretazione del contratto: il criterio letterale non prevale automaticamente sugli altri, e il ricorso deve mostrare perché, nel caso concreto, la lettura proposta conduce a un risultato coerente e più ragionevole.
• La finzione di avveramento della condizione sospensiva opera solo tra le parti del negozio condizionato e nei confronti di chi aveva interesse contrario all’avveramento; non può essere fatta valere da terzi estranei al contratto.
• Un complesso di accordi non integra un contratto con scopo comune solo perché collegato a un medesimo affare: occorre che i diversi interessi convergano verso un unico risultato economico-giuridico; se invece i risultati perseguiti sono distinti o contrapposti, manca la comunione di scopo.
• La responsabilità per danni a un bene venduto può essere fatta risalire al momento in cui le cause del danno si sono verificate, se esse insorgevano quando il bene era ancora nella disponibilità esclusiva del venditore; il successivo trasferimento della proprietà non trasferisce retroattivamente la responsabilità per quei pregressi fatti generatori.
• Le censure sulla quantificazione del danno o sulla valutazione tecnica devono confrontarsi con specifici errori della sentenza o della consulenza; non sono ammissibili se si risolvono in una mera richiesta di nuova valutazione del fatto.
• Il concorso colposo del danneggiato non è configurabile quando l’accertamento di merito attribuisce l’intera causazione del danno al periodo in cui il bene era di esclusiva proprietà e custodia del venditore.

Come è indicizzato