Sentenza del 19/03/2019 n. 1637 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava il momento rilevante per determinare la plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni. In particolare, occorreva stabilire se dovesse rilevare la stipula del contratto preliminare, anche quando accompagnato da effetti anticipati, oppure la conclusione del contratto definitivo di compravendita. La plusvalenza è costituita dalla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo o valore fiscale di acquisto, incrementato dei costi inerenti.

La decisione

È stato stabilito che, in presenza di un contratto preliminare seguito da un contratto definitivo, la plusvalenza deve essere determinata facendo riferimento alla data di conclusione del contratto definitivo e al prezzo indicato in tale atto. Il preliminare, anche se con effetti anticipati, non produce infatti l'effetto traslativo reale della proprietà. La cessione è quindi fiscalmente rilevante al momento del definitivo, purché l'immobile sia stato acquistato o costruito da non più di cinque anni rispetto a tale momento.

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986 (TUIR), art. 67, comma 1, lettera b)

  I redditi derivanti da cessioni a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni rientrano tra i redditi diversi.

  La norma assoggetta a IRPEF la plusvalenza realizzata dal privato mediante la cessione onerosa di un immobile entro il quinquennio dall'acquisto o dalla costruzione, salvo le ipotesi escluse dalla disposizione.

• d.P.R. 917/1986 (TUIR), art. 68, comma 1

  La plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.

  La base imponibile si calcola confrontando il corrispettivo fiscalmente rilevante della cessione con il costo fiscale dell'immobile e con i costi inerenti documentati.

• Cassazione, sentenze nn. 4863/2010, 7930/2008 e 5211/2016

  La giurisprudenza conferma che, quando il preliminare è seguito dal definitivo, l'effetto traslativo reale si verifica con il contratto definitivo; pertanto, per la tassazione della plusvalenza, rilevano quel momento e il prezzo in esso pattuito.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare, il momento decisivo è normalmente quello del contratto definitivo che trasferisce la proprietà, non quello del contratto preliminare.
• Gli effetti anticipati del preliminare, come la consegna dell'immobile o il pagamento di acconti, non trasformano di regola il preliminare in un atto traslativo della proprietà.
• Il termine quinquennale previsto dall'art. 67 del TUIR deve essere verificato con riferimento alla data del trasferimento definitivo dell'immobile.
• Il prezzo da considerare per il calcolo della plusvalenza è quello risultante dal contratto definitivo, mentre dal corrispettivo possono essere dedotti il costo fiscale di acquisto o costruzione e gli ulteriori costi inerenti adeguatamente documentati.
• In una situazione analoga è essenziale distinguere tra obblighi preparatori derivanti dal preliminare ed effetto reale di trasferimento, verificando il contenuto del definitivo e la data in cui è stato stipulato.