Cassazione Civile, Ordinanza n. 14187/2025 del 27/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura del 10 novembre 2008 con cui i proprietari/gestori di un fabbricato si impegnavano a risanare e ristrutturare l'immobile e a destinare una porzione dello stesso a portineria comune, da concedere in uso gratuito al consorzio per 30 anni. La ristrutturazione non veniva portata a termine e il permesso di costruire si perimeva. Il consorzio conveniva in giudizio i promittenti chiedendo l'accertamento del loro inadempimento, la condanna all'esecuzione delle opere e delle ulteriori attività necessarie, oltre a misure coercitive ex art. 614-bis c.p.c. I ricorrenti, soccombenti in appello, deducevano: omesso esame della proprietà solo pro quota del fabbricato e conseguente incoercibilità dell'obbligo per necessaria partecipazione del comproprietario; violazione dell'art. 345 c.p.c. per l'uso di documenti asseritamente tardivi; contraddizione e difetto di motivazione sulla necessità di un accordo successivo su metratura e locali; nullità per indeterminatezza dell'oggetto ex artt. 1346 e 1418 c.c.; illegittimità delle misure coercitive; erronea esclusione della promessa del fatto del terzo ex art. 1381 c.c.; erronea condanna risarcitoria; e spese di lite. Il consorzio proponeva ricorso incidentale condizionato sul tema della tardività del documento relativo all'assegnazione della proprietà del fabbricato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo e dichiarato inammissibile il secondo, assorbendo il ricorso incidentale condizionato; ha accolto parzialmente i motivi dal terzo all'ottavo nei limiti in cui censuravano la decisione di merito sulla determinatezza dell'obbligazione, la sua coercibilità e la condanna risarcitoria. La Corte ha ritenuto che il giudice di appello avesse legittimamente escluso la configurabilità di una promessa del fatto del terzo, poiché la scrittura riguardava obbligazioni proprie dei promittenti e non vi era allegazione di un rifiuto o opposizione del comproprietario. Tuttavia ha cassato la sentenza perché l'obbligo di ristrutturare e quello di individuare consensualmente metratura e disposizione dei locali da concedere al consorzio non potevano essere separati: mancava una compiuta e coercibile determinazione dell'oggetto finale dell'obbligazione, e quindi non era possibile pronunciarsi né sulla condanna all'adempimento né sulla condanna generica al risarcimento, né sulle misure ex art. 614-bis c.p.c. Il nono motivo, sulle spese, è rimasto assorbito.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  La censura sulla tardiva produzione documentale è stata ritenuta in parte inammissibile e comunque assorbita dalla ratio decidendi adottata dalla Corte di merito, che aveva fondato la decisione anche su una diversa ricostruzione dell'obbligazione.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  È stata richiamata per denunciare la contraddizione e la carenza motivazionale della sentenza di merito; la Cassazione ha valorizzato il profilo della motivazione solo apparente quanto alla separazione tra ristrutturazione e accordo sui locali.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto dell'obbligazione deve essere determinato o determinabile; nel caso concreto mancava una compiuta determinazione dell'assetto finale dei locali da concedere in uso.

• art. 1418 c.c.

  La dedotta nullità per indeterminatezza dell'oggetto è stata scrutinata in relazione all'obbligazione che richiedeva un successivo accordo su metratura e disposizione dei locali.

• art. 614-bis c.p.c.

  Le misure coercitive indirette non sono applicabili quando l'adempimento presuppone una determinazione non compiuta dell'obbligazione o un consenso ulteriore non ancora formato.

• art. 1381 c.c.

  È stata esclusa la promessa del fatto del terzo, poiché la scrittura impegnava i promittenti per fatti e condotte proprie; la questione del terzo comproprietario rilevava sul piano della concreta eseguibilità, non come promessa del fatto altrui.

• art. 91 c.p.c.

  La censura sulle spese è rimasta assorbita dall'esito parzialmente cassatorio.

• art. 1102 c.c.

  Il consenso del comproprietario non vincolato poteva essere anche implicito o presunto; tuttavia la realizzabilità dell'obbligo andava verificata tenendo conto della necessità di non incidere sui diritti del terzo comproprietario.

• art. 1705 c.c.

  Richiamato in via analogica per evidenziare che l'operato di un comproprietario può essere ratificato dagli altri senza particolari formalità, ove non vi sia opposizione.

Massime di principio

• Quando una scrittura privata prevede, oltre all'obbligo di eseguire lavori su un immobile, anche un successivo accordo sulle caratteristiche essenziali dei locali da destinare a terzi, l'obbligazione non può essere considerata sufficientemente determinata se quel successivo accordo manca.
• La promessa non si qualifica come promessa del fatto del terzo se l'impegno riguarda condotte proprie del promittente; la possibile incidenza di un comproprietario estraneo al vincolo rileva sul piano dell'eseguibilità concreta, non automaticamente su quello della qualificazione dell'obbligazione.
• Le misure coercitive indirette ex art. 614-bis c.p.c. presuppongono un obbligo di fare determinato e attuale; non possono essere disposte quando l'adempimento dipende da una specificazione consensuale ancora mancante dell'oggetto della prestazione.
• L'accertamento della proprietà o della comproprietà non è decisivo in sé se il giudice di merito fonda la decisione sulla natura di obbligazione propria e sulla mancanza di un'opposizione del terzo; tuttavia, ai fini dell'esecuzione di opere su bene comune, il consenso del comproprietario non vincolato resta un profilo giuridicamente rilevante, anche se può desumersi in forma implicita.
• Non è legittima una motivazione che separi in modo apodittico l'obbligo principale di ristrutturazione dal patto accessorio ma strutturalmente connesso di individuare metratura e disposizione dei locali, quando proprio tale specificazione conforma il contenuto finale della prestazione.
• In presenza di una prestazione non compiutamente determinata, non è possibile fondare né una condanna generica al risarcimento né l'adozione di misure coercitive, poiché viene meno la base certa dell'inadempimento contestato.

Come è indicizzato