Sentenza del 01/03/2022 n. 9 - Comm. Trib. II grado di Trento

Esito

La controversia

Il ricorrente chiedeva l'applicazione della cedolare secca su canoni di locazione di unità immobiliari indicate nel contratto come a uso foresteria stipulato a favore di una società. La questione centrale era se tale contratto possa qualificarsi come locazione abitativa (primaria o transitoria) e dunque rientrare nel regime della cedolare secca, oppure se, essendo diretto a fornire alloggio temporaneo a dipendenti/ospiti della società, debba essere escluso dal regime agevolativo.

La decisione

Il giudice ha escluso l'applicazione della cedolare secca. Ha ritenuto che la locazione a uso foresteria non sia una locazione abitativa, perché la causa del contratto è la necessità del conduttore (la società) di ottenere un alloggio temporaneo per dipendenti o ospiti e non di soddisfare esigenze abitative del conduttore stesso come persona fisica. Inoltre, quando il conduttore è una società il contratto, per definizione, non può essere qualificato come locazione abitativa. Il comma 6 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, che esclude la cedolare secca alle locazioni effettuate nell'esercizio di attività d'impresa/arte/professione, va letto insieme al comma 1 che definisce la locazione di immobili a uso abitativo: le disposizioni impediscono la scelta per il regime della cedolare non solo se il locatore esercita un'impresa, ma anche quando il locatario è un'impresa/società. Di conseguenza la domanda del ricorrente è stata respinta e la cedolare secca è stata esclusa.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 1

  Definisce il perimetro soggettivo e oggettivo delle locazioni a uso abitativo cui si riferisce il regime della cedolare secca; va letto insieme al comma 6 per escludere dalla cedolare le fattispecie non riconducibili a locazioni abitative.

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 6

  Stabilisce che la cedolare secca non si applica alle locazioni effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione; interpretato in combinato disposto con il comma 1, impedisce l'applicazione della cedolare anche quando è il locatario (es. una società) a svolgere attività d'impresa, perché il contratto non costituisce una locazione abitativa.

Massime di principio

• La qualifica di 'locazione abitativa' dipende dalla causa e dalla natura del contratto: se il bene è locato per soddisfare esigenze abitative del conduttore persona fisica può rientrare nella cedolare; se è locato come foresteria per dipendenti/ospiti non è locazione abitativa.
• Quando il conduttore è una società, il contratto non può essere considerato locazione abitativa e la cedolare secca è esclusa, indipendentemente dall'effettivo utilizzo da parte di persone fisiche.
• Per valutare l'applicabilità della cedolare occorre fare riferimento al contenuto e alla causa del contratto (parti, finalità e modalità di uso), non solo alla destinazione materiale dell'immobile.
• Le disposizioni che escludono la cedolare in presenza di attività d'impresa devono essere lette in combinato disposto: l'esercizio di impresa può essere rilevante sia se svolto dal locatore sia se svolto dal locatario quando ciò incide sulla natura contrattuale della locazione.
• In casi simili è opportuno documentare chiaramente la natura del rapporto (contratto, finalità, soggetti) e considerare forme contrattuali alternative o soluzioni fiscali diverse se si vuole mantenere un trattamento agevolato; è consigliabile consultare un consulente fiscale per valutare rischi e conseguenze.