Cassazione Civile, Ordinanza n. 05084/2026 del 06/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare stipulato nel 1976 relativo a un alloggio di edilizia economica e popolare. La promittente venditrice, dopo aver consegnato anticipatamente l’immobile al promissario acquirente, ha chiesto di far dichiarare l’inefficacia del preliminare per inadempimento dell’acquirente e la condanna al rilascio con indennità di occupazione. Il promissario acquirente ha invece chiesto l’esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., sostenendo di avere pagato le rate di mutuo a suo carico e contestando il criterio di determinazione del prezzo. In appello il promissario acquirente ha censurato: l’applicazione del d.m. n. 822/1978 per la quantificazione del prezzo, la pretesa degli interessi compensativi, deducendone la tardività e l’inapplicabilità alla luce della natura dell’immobile, nonché la mancata detrazione di somme già corrisposte. Con il ricorso per cassazione ha riproposto due censure: violazione delle norme sui decreti ministeriali applicabili alla determinazione del prezzo; violazione dell’art. 1499 c.c. e delle regole processuali sulla domanda di interessi, sostenendo che gli interessi compensativi non dovessero decorrere dalla consegna e comunque non fossero dovuti.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo corretto il criterio di determinazione del prezzo adottato dalla Corte territoriale sulla base della clausola contrattuale che rinviava al decreto ministeriale vigente alla data in cui avrebbe dovuto stipularsi il definitivo. Ha invece accolto il secondo motivo: ha affermato che gli interessi compensativi possono essere richiesti solo su domanda espressa e che, nel caso concreto, la domanda era tempestiva; tuttavia ha rilevato che la sentenza d’appello era viziata perché, pur richiamando il principio secondo cui tali interessi spettano solo dal momento in cui il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato, ne aveva poi confermato la decorrenza dalla consegna dell’immobile, determinando un contrasto tra motivazione e dispositivo tale da imporre la cassazione. Decidendo nel merito, la Corte ha quindi subordinato l’effetto traslativo immobiliare al pagamento del saldo residuo, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma indicata, ridotta in ragione delle rate di mutuo pagate, con decorrenza dal 29 settembre 1979 fino all’integrale pagamento del prezzo. Ha compensato integralmente le spese per reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso con memorie illustrative

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale invocata per denunciare violazione e falsa applicazione di legge

• art. 183 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la tardività della domanda di interessi

• art. 1499 c.c.

  gli interessi sul prezzo nella vendita sono dovuti, in presenza di consegna anticipata, nei limiti temporalmente coerenti con il momento in cui il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato

• art. 99 c.p.c.

  gli interessi, avendo fondamento autonomo, richiedono espressa domanda di parte

• art. 112 c.p.c.

  il giudice può attribuire gli interessi solo nei limiti della domanda proposta

• art. 384, secondo comma, ultima parte, c.p.c.

  consente alla Corte di decidere nel merito senza rinvio quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto

• art. 92, secondo comma, c.p.c.

  utilizzato per la compensazione integrale delle spese in ragione della soccombenza reciproca

• art. 2932 c.c.

  azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, con effetto traslativo subordinato al pagamento del saldo

• art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865

  richiamato in relazione all’edilizia economica e popolare e ai limiti convenzionali e normativi sul prezzo

• art. 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10

  evocato dalla giurisprudenza richiamata per i limiti di predeterminazione e revisionabilità del prezzo nei contratti attuativi

• art. 10 della legge n. 513/1977

  richiamato dalle parti per l’aumento percentuale del prezzo

• art. 72 della legge n. 865/1971

  invocato dal ricorrente quale base della disciplina applicabile all’edilizia economica e popolare

• d.m. 27 febbraio 1975

  richiamato come parametro originario di determinazione del prezzo

• d.m. 3 ottobre 1975

  richiamato come ulteriore parametro originario di determinazione del prezzo

• d.m. n. 822/1978

  ritenuto applicabile perché vigente alla data prevista per la stipula del definitivo e utilizzato come base per la determinazione del prezzo

Massime di principio

• Quando un preliminare di vendita immobiliare rinvia, per la determinazione del prezzo, al decreto ministeriale vigente alla data del definitivo, deve applicarsi il parametro normativo in vigore in quel momento, non quello esistente al momento della stipula del preliminare, se la clausola contrattuale è chiara e non è censurata nei criteri ermeneutici.
• Nella compravendita con consegna anticipata del bene, gli interessi compensativi sul prezzo hanno fondamento autonomo e possono essere riconosciuti solo se espressamente domandati; la domanda deve indicarne la fonte e la misura, ma non occorre una formulazione sacramentale se dalla citazione emerge chiaramente la pretesa e la sua ragione.
• Gli interessi compensativi ex art. 1499 c.c., nel preliminare con esecuzione specifica, decorrono dal momento in cui il definitivo avrebbe dovuto essere concluso, non dalla mera consegna anticipata del bene.
• La natura vincolata o non liberamente commerciabile dell’immobile non esclude di per sé la sua fruttuosità, se il promissario acquirente ne ha comunque ottenuto il godimento diretto e avrebbe altrimenti dovuto sostenere un costo equivalente per l’uso del bene.
• Un contrasto tra motivazione e dispositivo sulla decorrenza o sul contenuto dell’obbligazione accessoria rende la sentenza cassabile, perché compromette la chiarezza e la conoscibilità della statuizione giudiziale.
• In sede di legittimità, ove non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte può cassare la sentenza e decidere nel merito, determinando direttamente le conseguenze economiche del rapporto dedotto in giudizio.

Come è indicizzato