Sentenza del 11/05/2022 n. 2128 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Disputa relativa all'imposizione ai fini IRPEF dei canoni pattuiti in un contratto di locazione di immobile destinato ad uso diverso dall'abitativo, pur se non percepiti. Il ricorrente contestava l'assoggettamento a tassazione dei canoni non incassati alla luce delle modifiche introdotte dal d.l. n. 34/2019 all'art. 26 del TUIR.

La decisione

La Corte ha ritenuto che i canoni pattuiti per locazioni di immobili ad uso non abitativo concorrono alla formazione del reddito imponibile ai fini IRPEF anche se non percepiti. Le modifiche di cui al d.l. n. 34/2019 (art. 3-quinquies) — che prevedono che i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile — si applicano esclusivamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo; pertanto per le locazioni non abitative la tassazione è dovuta. Decisione conforme all'orientamento di Cass. n. 15618/2021.

Norme richiamate

• art. 26 TUIR

  Regola la qualificazione e rilevanza fiscale dei redditi fondiari e dei canoni di locazione: la Corte ha interpretato che, per le locazioni non abitative, i canoni pattuiti concorrono al reddito imponibile anche se non percepiti.

• d.l. n. 34/2019, art. 3-quinquies

  "i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile"

  La modifica esclude dall'imponibile i canoni non percepiti soltanto con riferimento alle locazioni di immobili ad uso abitativo; non estende tale esclusione alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo.

• Cass. 15618/2021

  Giurisprudenza citata a supporto dell'interpretazione secondo cui l'esclusione dei canoni non percepiti riguarda le sole locazioni abitative, confermando l'orientamento della Corte.

Massime di principio

• Per le locazioni di immobili non abitativi i canoni pattuiti sono tassabili ai fini IRPEF anche se non materialmente percepiti: la regola applicata è di carattere sostanzialmente 'di competenza' rispetto al contratto, salvo diversa previsione normativa specifica per gli immobili abitativi.
• La deroga introdotta dal d.l. n. 34/2019 opera solo per i contratti di locazione ad uso abitativo; non può essere invocata per negozi, uffici, capannoni o altri immobili strumentali/commerciali.
• In situazioni simili il contribuente deve documentare accuratamente lo status dei canoni (pattuizione, insolvenza del conduttore, azioni promosse per il recupero) e considerare che l'onere fiscale sulla base dei canoni pattuiti può sussistere anche in assenza di incasso.
• Se il contribuente ritiene di aver diritto a una riduzione dell'imponibile per canoni effettivamente inesigibili, dovrà valutare rimedi alternativi (ad es. deduzioni o perdite su crediti nel rispetto delle norme civilistiche e fiscali e della prova dell'insolvenza), tenendo conto della disciplina specifica e della giurisprudenza.
• Per evitare contestazioni, è utile inserire nei contratti clausole che disciplinino l'effetto fiscale degli incassi/non incassi e tenere aggiornati i documenti probatori (diffide, procedure esecutive, sentenze di fallimento del conduttore).
• In caso di dubbio, applicare la regola generale (inclusione dei canoni pattuiti nel reddito) e valutare, con supporto professionale, le possibili rettifiche o istanze di rimborso una volta comprovata l'inesigibilità.