Cassazione Civile, Sentenza n. 1028/2022 del 14/01/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTR che aveva rideterminato il valore venale di un compendio immobiliare in Collegiove basandosi sulla perizia di parte che aveva applicato un abbattimento del 50% rispetto alla stima UTE. L'amministrazione denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 51 e 52 del TUR e, soprattutto, vizio motivazionale (art. 360 c.p.c.) in quanto la CTR avrebbe aderito acriticamente alla perizia di parte senza considerare la documentazione prodotta e senza esplicitare le ragioni dell'abbattimento percentuale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia. Ha ritenuto che il motivo dovesse essere riqualificato come doglianza relativa ad apparente motivazione (art. 360, n.5 c.p.c.). Tuttavia, sul merito della motivazione la Corte ha rilevato che la CTR aveva esposto le ragioni del proprio convincimento: aveva osservato che la stima UTE era priva di sopralluogo e basata su foto aeree, che i parametri utilizzati dall'Ufficio non erano omogenei (immobili di destinazione abitativa usati come parametri per un immobile a destinazione alberghiera) e che l'Agenzia aveva erroneamente assunto l'esistenza di numerose unità all'interno del complesso. La CTR ha quindi plausibilmente preferito la perizia di parte, determinando un valore vicino a quello dichiarato nell'atto. Per questi motivi la Cassazione ha ritenuto la motivazione sufficiente e ha respinto il ricorso, condannando l'Agenzia al pagamento delle spese processuali (euro 3.500,00 oltre euro 200,00 per esborsi).

Norme richiamate

• art. 51 TUR

  La censura originaria invocava la violazione dei criteri di determinazione del valore ai sensi del TUR; la Corte, tuttavia, non ha deciso su una specifica violazione normativa dei criteri di stima, concentrandosi invece sulla completezza della motivazione del giudice d'appello.

• art. 52 TUR

  Analogamente all'art. 51 TUR, la presunta errata applicazione dei criteri di stima è stata considerata nella cornice più ampia dell'istruttoria e della motivazione; la Corte ha valutato la congruità della motivazione che ha portato alla preferenza della perizia di parte.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo di cassazione presentato come violazione di legge (n.3) è stato in concreto riqualificato come doglianza di apparente motivazione (n.5). La Corte applica il principio per cui l'errata intitolazione del motivo non impedisce la riqualificazione se il vizio denunciato è individuabile.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in tema di contenuto della motivazione: la sentenza deve rendere percepibile il percorso logico-giuridico che ha condotto alla decisione; la Corte ha verificato che la CTR ha indicato gli elementi probatori e le ragioni del proprio convincimento.

• art. 111 Cost.

  Rilevante come parametro costituzionale del diritto a una motivazione adeguata; la carenza motivazionale può integrare un vizio rilevante ai fini della cassazione, ma qui la Corte ha ritenuto la motivazione della CTR sufficiente.

Massime di principio

• La Corte di merito può preferire una perizia di parte rispetto a una stima UTE se motiva con elementi concreti (es. assenza di sopralluogo dell'UTE, parametri non omogenei, errata qualificazione del compendio) e descrive il ragionamento che ha condotto alla valutazione.
• La Corte di Cassazione non sindaca discrezionalmente la valutazione tecnica, ma verifica la presenza di una motivazione che renda percepibile il percorso logico-giuridico; l'assenza di tale percorso può costituire motivo di annullamento per apparente motivazione.
• Quando si adottano riduzioni percentuali rilevanti (es. abbattimento del 50%), il giudice deve esplicitare i fattori che giustificano tale scelta in modo da permettere il controllo di logicità e coerenza.
• Un motivo di cassazione formulato in termini giuridici non corretti può essere riqualificato dalla Corte se dall'argomentazione emerge chiaramente il vizio denunciato; pertanto chi impugna dovrebbe però comunque articolare chiaramente la doglianza sostanziale.
• In contenziosi di determinazione del valore immobiliare è fondamentale produrre elementi comparativi, documentazione tecnica e spiegazioni puntuali sulle differenze tra i parametri utilizzati dalle parti, per evitare che la motivazione della parte avversa sia ritenuta adeguata.